Актуально на 20 апреля 2026 г.
Почему ВРИ влияет на кадастровую стоимость
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это официально закреплённое назначение земельного участка, которое напрямую влияет на:
- кадастровую стоимость;
- ставку земельного налога;
- размер арендной платы;
- цену выкупа при приватизации.
Как пересчитывают стоимость после смены ВРИ
После внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) Росреестр пересчитывает кадастровую стоимость по формуле:
КСнов = S × УКСнов, где
- S, площадь участка, м²;
- УКСнов, удельный показатель кадастровой стоимости для нового ВРИ, утверждённый органами местного самоуправления.
Если участок имеет несколько видов разрешённого использования, кадастровую стоимость определяют по наиболее дорогому варианту (разъяснение прокуратуры Ульяновской области).
Размер платы за изменение ВРИ
В Москве
Постановлением Правительства Москвы установлена единая формула:
Плата = КСнов × Ккоэф, где
- КСнов, кадастровая стоимость с максимальным удельным показателем для нового ВРИ;
- Ккоэф — коэффициент в зависимости от зоны:
- внутри ТТК, 81,5 %;
- вне ТТК — 1,5 % (Lexology, ноябрь 2020 г.).
В Московской области (пример Одинцово)
10 % от новой кадастровой стоимости при переходе, например, с «сельхозназначения» на «ИЖС» (Одинцовский городской округ).
Можно ли избежать повышения?
| Ситуация | Можно ли избежать роста КС? |
|---|---|
| Фактическое использование не менялось | Нет. Пересчёт идёт по новому ВРИ, даже если стройки нет. |
| Ошибка в данных Росреестра | Да. Подайте заявление в комиссию Росреестра или в суд на оспаривание кадастровой стоимости. |
| Одновременно несколько ВРИ | Нет. Стоимость будет рассчитана по максимальной. |
Пошаговый алгоритм смены ВРИ
- Получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в МФЦ или в электронном виде через Госуслуги.
- Разработайте проект планировки территории (ППТ), если требуется.
- Согласуйте изменение в органах местного самоуправления (комитет по архитектуре и градостроительству).
- Оплатите установленную плату за изменение ВРИ.
- Подайте заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись (КЭП) на портале «Госуслуги-Росреестр».
- Получите выписку ЕГРН с новым ВРИ и актуализированной кадастровой стоимостью.
Что учитывать инвестору и собственнику
- Бюджет налога на землю может вырасти в разы после перехода с сельхозназначения на любой коммерческий ВРИ.
- Арендная плата пересчитывается с момента внесения записи в ЕГРН, а не с момента фактического начала застройки (постановление ВС РФ).
- Ретроспективного перерасчёта налога не будет, если ошибка в кадастровой стоимости была допущена Росреестром.
Примеры цифр (2026 г.)
- Участок 10 соток внутри ТТК, ВРИ «для многоэтажного жилищного строительства»:
КСстарая = 5 млн руб.
КСновая = 45 млн руб.
Плата за изменение = 45 млн × 81,5 % = 36,7 млн руб. - Аналогичный участок в Подмосковье:
Плата = 45 млн × 10 % = 4,5 млн руб.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: «Можно ли вернуться к прежнему ВРИ, чтобы снизить налог?»
Ответ: Да, снова нужно пройти всю процедуру и оплатить новую плату за изменение.
Вопрос: «Если я построил дом по факту, но ВРИ ещё не поменял, какой налог платить?»
Ответ: Исходя из старого ВРИ, пока запись в ЕГРН не изменена.
Полезные ссылки
- Официальный сайт Росреестра
- Портал «Москва» (ГПЗУ, онлайн-заявления)
- Госуслуги (подача заявлений онлайн)
Информация подготовлена на основе официальных разъяснений Росреестра, Минэкономразвития РФ и судебной практики за 2023–2026 гг.