Актуально на апрель 2026 года

Кратко о главном

• С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости оформляются только через нотариуса.
• Дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ.
• Оформление в среднем стоит 18–25 тыс. руб. (зависит от кадастровой стоимости и региона).
• Альтернативы — завещание и договор купли-продажи, но у них есть налоговые и временные нюансы.

Что считается «переписать»

В быту под «переписать» понимают переход права собственности на квартиру к другому человеку. Юридически это возможно тремя путями:

1. Дарение — безвозмездный договор (дарственная).
2. Завещание, срабатывает только после смерти дарителя.
3. Купля-продажа — возмездная сделка, но между родственниками часто оформляеться «условной» суммой.

Дарение: самый популярный способ

Кто считается близким родственником

• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• бабушки, дедушки, внуки;
• родные и единоутробные братья/сёстры.

Пошаговая инструкция

1. Собрать пакет документов
   • Паспорта дарителя и одаряемого.
   • Выписка из ЕГРН (вместо бывшего свидетельства о праве собственности).
   • Технический план БТИ или кадастровый паспорт.
   • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
   • Если квартира в браке — нотариально заверенное согласие супруга.
   • Если есть несовершеннолетние, — разрешение органа опеки.
2. Оценить кадастровую стоимость
   Понадобится для расчёта госпошлины. Бесплатно — через сервис «Мой дом» или публичную кадастровую карту Росреестра.
3. Подать документы нотариусу
   Нотариус проверит чистоту сделки, составит договор, удостоверит подписи.
4. Оплатить тариф
   • 0,5 % кадастровой стоимости (не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽) — федеральный тариф.
   • 6–10 тыс. ₽ — региональный тариф (услуги нотариуса).
   • 2 000 ₽ — госпошлина за регистрацию перехода права (если документы подаётся напрямую в МФЦ/Росреестр; при электронной подаче нотариусом — 0 ₽).
5. Регистрация в Росреестре
   Нотариус в течение 24 часов направляет электронный пакет в Росреестр. Одаряемый получает выписку ЕГРН на своё имя.
6. Подписать акт приёма-передачи
   Оформляет нотариус. Квартира официально переходит к новому собственнику.

Завещание: когда дарить нельзя, а «переписать» надо

Плюсы:

• Можно изменить или отменить в любой момент.
• Не требует согласия наследников.
• Можно распределить доли по своему усмотрению (в т. ч. в пользу «чужих» людей).

Минусы:

• Налога нет, но через 6 месяца после смерти наследникам придётся платить госпошлину 0,3 % кадастровой стоимости (родственники) или 0,6 % (остальные).
• Возможны споры между другими наследниками.
• Наследник может отказаться от имущества или оспорить завещание.

Договор купли-продажи между родственниками

Иногда используют «символическую» цену (например, 1 000 ₽), чтобы снизить налоговую базу. Однако:

• Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, НДФЛ 13 % придётся платить с разницы между кадастровой и договорной ценой.
• Если покупателем выступает неродственник — налог не освобождается.
• Риск обвинения в мнимой сделке: ФНС может доначислить налог по рыночной стоимости.

Сравнительная таблица

Частые ошибки и советы юристов

• Не указывать «всё имущество» — указывайте точный адрес и кадастровый номер.
• Не договариваться о «встречном подарке» — сделка станет притворной и оспорима.
• Проверяйте обременения — ипотечный банк должен дать согласие.
• Снимите с регистрационного учёта всех жильцов до сдачи документов в Росреестр.
• Храните все три экземпляра договора: у дарителя, одаряемого и Росреестра.

Если задача — переписать квартиру на близкого родственника максимально быстро и без налогов, выбирайте нотариальное дарение. Завещание подойдёт тем, кто хочет сохранить контроль над имуществом до конца жизни, а купля-продажа — при давности владения более 5 лет и желании «обезопасить» сделку от наследственных споров.

Важно: законы меняются, поэтому перед оформлением проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или нотариусом в вашем регионе.