Почему торги стали основным способом распоряжения землёй

В течение 2025–2026 гг. Правительство РФ и Госдума последовательно:

• сократили сроки подготовки документации (с 120 до 60 дней);
• отменили принцип «без торгов если нет заявлений»;
• ввели обязательные электронные торги для всех участков площадью более 1 га.

Таким образом, аукцион или конкурс стали универсальными инструментами распоряжения землёй, а прямая продажа или безвозмездная передача возможны лишь в строго оговорённых случаях (п. 5 ст. 39.11 ЗК РФ).

Какие участки выставляются на торги

Виды разрешённого использования после

С весны 2026 года в Земельном кодексе закреплена новая глава «Виды разрешенного использования земельных участков»; Ключевые позиции, чаще встречающиеся на торгах:

1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
2. КФХ (ведение личного подсобного хозяйства, крестьянско-фермерское хозяйство).
3. Производственные объекты (склады, малые заводы, гаражные кооперативы).
4. Объекты туризма и рекреации (кемпинги, гостиницы).

Исключения

• Земли обороны, безопасности, особо охраняемые природные территории и участки, прошедшие государственную историко-культурную экспертизу, на торги не выставляются.
• В населённых пунктах до 10 тыс. жителей разрешены запросы на аукцион без торгов, но только при наличии единственной заявки и при отсутствии задолженности по налогам у заявителя.

Пошаговая инструкция участия в торгах

Шаг 1. Поиск площадки и объекта

Единая информационная система в сфере закупок (ЕИСЗ) и новый портал «Земля.РФ» (запущен ) публикуют актуальные лоты. Фильтры:

• регион,
• площадь,
• ВРИ,
• начальная цена,
• форма торгов (аукцион «открытый», «закрытый», конкурс).

Шаг 2. Предварительная консультация

До подачи заявки рекомендуеться получить выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт через МФЦ или электронную подпись (1–2 дня, госпошлина 300–750 ₽).

Шаг 3. Оформление заявки

Необходимые документы:

1. Заявление по форме № ЗТ-1 (утверждено Приказом Минэкономразвития от № 812).
2. Копия ЕГРЮЛ/ЕГРИП с электронной подписью.
3. Учредительные документы.
4. Реквизиты для внесения задатка (обычно 5–10 % от начальной цены).

Шаг 4. Электронный аукцион

Дата и время фиксируются в ЕИСЗ. В 2026 году используется модель «открытого аукциона по шагу 2 %», то есть каждое повышение не менее 2 % от последней цены. Онлайн-трансляция ведётся на площадке «Сбер-Аукцион.Земля». Победитель определяется автоматически по итогам последнего предложения.

Шаг 5. Подписание протокола и договора купли-продажи

В течение 5 рабочих дней организатор направляет электронный протокол. В течение 30 дней победитель подписывает договор через электронную подпись (если используется дистанционный формат) или лично в Росреестре.

Цены и льготы в 2026 году

Важный нюанс: льготы суммируются не более одной, максимальная скидка ‒ 50 %.

Распространённые ошибки и судебная практика

• Нарушение срока внесения задатка. В 2025 году 12 % заявок отклонялись именно по причине просрочки платежа.
• Несоответствие ВРИ заявленным целям. В постановлении АС Рязанской области по делу № А54-8562/2025 указано: «Изменение вида разрешенного использования после аукциона возможно только при наличии положительного заключения комиссии Минстроя».
• «Серые» схемы с доверенностями. С Росреестр автоматически проверяет наличие доверенностей в реестре, подделка влечёт административную ответственность до 500 000 ₽.

Что изменится летом 2026 года

Госдума уже приняла в первом чтении законопроект № 1202567-7, который:

• сокращает срок регистрации права собственности с 14 до 7 дней;
• вводит единый стандарт цифрового паспорта участка (QR-код + NFT-токен кадастрового инженера);
• обязывает муниципалитеты выставлять не менее 20 % лотов для малого бизнеса ежеквартально.

1. Определите цель использования и подходящий ВРИ.
2. Проверьте кадастровую стоимость и сопоставьте с рыночной.
3. Зарегистрируйтесь на «Земля.РФ» и подпишитесь на уведомления по региону.
4. Подготовьте пакет документов и внесите задаток минимум за 3 дня до аукциона.
5. После победы оперативно подпишите договор и зарегистрируйте право.

Контакты и полезные ресурсы

• ЕИСЗ (торги): zakupki.gov.ru
• Земля.РФ: zemlya.gov.ru
• Горячая линия Росреестра: ###-###-####