Купить недвижимость, будучи женатым или замужем, ― задача с легальными «подводными камнями». Даже если квартира оформлена на одного супруга, закон по умолчанию считает её совместно нажитым имуществом. Ниже — пошаговая инструкция, как остаться владельцем «по документам» и при этом минимизировать риски при разводе.
Почему «оформить только на себя» не всегда решает всё
- Статья 256 ГК РФ: имущество, приобретённое в браке, автоматически становится общим, независимо от того, кто числится в ЕГРН.
- Исключения: имущество, полученное по наследству, в дар или до брака, а также приватизированное жильё, оформленное на одного супруга.
- Если деньги на покупку взяты из личного счёта (до брака), нужно доказать происхождение средств — иначе квартиру всё равно поделят.
5 способов «выделить» квартиру для себя
Брачный договор
Самый надёжный инструмент. В нём можно прописать:
- что квартира остаётся собственностью только титульного покупателя;
- порядок компенсации второму супругу в случае развода;
- условия, при которых доля второго супруга может появиться (например, совместное погашение ипотеки).
Где заключать: у нотариуса. Стоимость — от 5 000 руб. в регионах до 15 000 руб. в Москве.
Согласие супруга на сделку
Если покупка идёт без ипотеки и оплачивается личными средствами, достаточно:
- Нотариального согласия супруга на покупку исключительно на ваше имя.
- В договоре купли-продажи указать: «Средства оплачены из личных денег (ст. 36 СК РФ)».
‼ Важно: при разводе второй супруг может оспорить сделку, если докажет, что деньги были общими.
Покупка через «третье лицо»
- Оформляем квартиру на родителей или доверенного человека с последующим дарением или завещанием на вас.
- Минус: нельзя использовать материнский капитал или семейную ипотеку.
Индивидуальный ипотечный договор
Если берётся ипотека:
- Банк чаще всего требует обязательное нотариальное согласие супруга, даже если заёмщик — один.
- Оформите дополнительное соглашение: обременение (ипотеку) оставляем на себя, а право собственности — только на вас.
Подарок от родителей
Родители одного из супругов покупают квартиру и дарят своему ребёнку — тогда жильё считается личным имуществом (ст. 36 СК РФ).
Пошаговая инструкция покупки
Шаг 1. Проверьте историю и обременения
Запросите выписку из ЕГРН по адресу или кадастровому номеру (приходит за 1 день на e-mail). Убедитесь, что:
- нет залогов или арестов;
- все предыдущие собственники указаны корректно.
Шаг 2. Составьте брачный договор или соглашение
Обратитесь к семейному юристу или нотариусу, чтобы исключить общий режим совместной собственности.
Шаг 3. Соберите пакет документов
- Паспорт титульного покупателя.
- Свидетельство о браке (чтобы банк или Росреестр видели, что согласие требуется).
- Нотариальное согласие супруга (если без договора).
- Справка о личных средствах (выписка с лицевого счёта до даты брака).
Шаг 4. Подпишите договор купли-продажи
В разделе «Покупатели» указываем только ваше ФИО, а в примечании: «Оплата произведена из личных средств, не являющихся совместной собственностью».
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
Отправьте документы через МФЦ или электронную подпись (услуга «Госуслуги-Росреестр»). Срок — 5-7 рабочих дней.
Что делать, если уже купили без договора
- Заключите брачный договор ретроспективно.
- Внесите изменения в ЕГРН через МФЦ: укажите, что доля второго супруга — 0 %.
- Сделайте дарение доли себе. Второй супруг дарит свою «потенциальную» долю (оформляется у нотариуса).
Чек-лист: не забудьте!
- ☐ Брачный договор или нотариальное согласие
- ☐ Доказательство личного происхождения денег (выписки из банка)
- ☐ Проверка ЕГРН на обременения
- ☐ Указание в договоре купли-продажи источника финансирования
- ☐ Регистрация права в Росреестре с вашим именем
Кратко о главном
Даже если квартира оформлена на одного супруга, закон по умолчанию делит её 50/50. Защита — в брачном договоре, нотариальном согласии и документальном подтверждении личных средств. Лучше потратить 5-15 тыс. руб. на юриста сейчас, чем потом делить миллионную недвижимость через суд.