Что такое ВРИ и почему это важно

Вид разрешённого использования (ВРИ), это официально закреплённый способ использования земельного участка, который определяет, что именно можно строить и какую деятельность вести на конкретном наделе.

Для с/х земель возможны следующие основные виды ВРИ:

• Ведение сельского хозяйства — пашня, сад, огород, фермерское хозяйство, пастбище и т.д.
• Подсобное хозяйство, ЛПХ, ИЖС с возможностью выращивания продукции.
• Производственные объекты — переработка сельхозпродукции, склады, хранилища.
• Иное использование — туристические базы, рыбные хозяйства, рекреационные зоны.

Как изменялось законодательство: хронология

Ниже ‒ ключевые события последних лет, которые повлияли на процедуру смены ВРИ на с/х землях:

1. 21 января 2024 года — Госдума приняла в первом чтении законопроект, обязывающий согласовывать перевод с/х земель с Минсельхозом.
2. 20 марта 2024 года — законопроект одобрен во втором чтении. Перевод земель на другие виды разрешённого использования теперь невозможен без одобрения Минсельхоза.
3. Ноябрь 2024 года — только в Красногорске свыше 8,2 тыс. собственников изменили ВРИ своих участков, что принесло бюджету Московской области более 1,9 млрд рублей.

Почему растут доходы бюджета от смены ВРИ

При смене ВРИ с «ведение сельского хозяйства» на «индивидуальное жилищное строительство» или «дачное строительство» кадастровая стоимость участка может вырасти в 3–7 раз. Соответственно, растёт и налоговая база.

Государственная программа 2025–2027: 115 млрд рублей

В 2024 году Правительство России выделило 115 млрд рублей на программу поддержки сельхозпроизводителей и развития с/х земель на 2025–2027 годы. Основные направления:

• компенсация процентных ставок по кредитам фермеров;
• субсидии на строительство хранилищ и ферм;
• гранты на смену ВРИ для создания агро-кластеров.

Как изменить ВРИ по новым правилам

Шаг 1: Подготовка документов

Соберите:

• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• экспертное заключение о целевом использовании;
• проект планировки территории (при необходимости).

Шаг 2: Согласование с Минсельхозом

С 2024 года это обязательный этап. Подаётся заявление через Госуслуги или лично в МФЦ. Срок рассмотрения — до 30 рабочих дней.

Шаг 3: Утверждение в комиссии муниципалитета

После одобрения Минсельхоза документы направляются в администрацию района. Комиссия выносит решение в течение 15 дней.

Шаг 4: Внесение изменений в ЕГРН

После положительного решения Росреестр вносит изменения в ЕГРН. Получите новую выписку, процесс завершён.

Сколько стоит смена ВРИ в 2026 году

• Госпошлина — 350 рублей;
• Кадастровые работы — 8 000–15 000 рублей;
• Экспертиза — 25 000–40 000 рублей;
• Юридическое сопровождение — 20 000–60 000 рублей.

Типичные ошибки собственников

• Игнорирование Минсельхоза. Без согласования документы просто не примут.
• Неверный выбор ВРИ. Например, «дачное строительство» не подойдёт для магазина.
• Самовольная смена назначения. Это грозит штрафом до 500 000 рублей и судебным разбирательством.

Что готовится в 2026–2027 годах

По информации Минэкономразвития, уже в 2026 году:

• вводится электронный кадастровый паспорт, который автоматически обновит ВРИ;
• увеличится штраф за незаконный перевод земель до 1 млн рублей;
• планируется запуск единого портала согласования перевода земель, где всё можно будет оформить онлайн.

Изменение ВРИ на землях сельскохозяйственного назначения в 2026 году стало более жёстко регулируемым, но и более прозрачным процессом. Своевременное согласование с Минсельхозом и грамотная подготовка документов позволят избежать штрафов и значительно повысить стоимость участка, а значит — и ваши возможности по его использованию.

Помните: прежде чем подавать заявление, проконсультируйтесь с кадастровым инженером и юристом по земельным вопросам. Это сэкономит время, деньги и нервы.