Новые правила 2025-2027: что изменилось
Сроки обязательного освоения
- Для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Если участок уже был в собственности к 2024 г., необходимо построить и ввести жилой дом в эксплуатацию до 2031 года (7 лет с момента вступления поправок).
- Для иных категорий земель. Земельный надзор сможет проверять участки не ранее чем через 3 года после вступления закона (то есть с марта 2028 г.).
- Осталось менее двух лет до первых проверок: 2025–2027 будут «подготовительными», поэтому сейчас самое время вести активную работу на земле.
Что считается «неиспользуемым» участком
Согласно Постановлению Правительства от критерии следующие:
- Отсутствие капитальных объектов или ввода их в эксплуатацию.
- Отсутствие сельхоздеятельности на сельхозземлях в течение 3 лет подряд.
- Использование участка не по ВРИ (виду разрешённого использования), прописанному в ЕГРН.
Какие штрафы уже выставляют в Москве
Административные штрафы (КоАП РФ)
- Для граждан: 5 000–10 000 руб.
- Для ИП: 20 000–50 000 руб.
- Для юрлиц: 100 000–700 000 руб.
Гражданско-правовая неустойка (договор аренды)
Департамент городского имущества (ДГИ Москвы) может вписывать в договор аренды договорную неустойку, которую нередко трактуют как неограниченную. Штраф может рассчитывать от кадастровой стоимости участка и достигать миллионов рублей за каждый год нарушения.
Пошаговая инструкция: как не попасть в реестр «неиспользуемых»
Шаг 1. Проверьте ВРИ в ЕГРН
Через официальный сайт Росреестра или в МФЦ закажите выписку ЕГРН. Сверьте:
- Категорию земель.
- Вид разрешённого использования (ВРИ).
- Ограничения и сервитуты.
Шаг 2. Составьте план освоения
| Тип участка | Минимальные работы, которых достаточно | Срок |
|---|---|---|
| ИЖС | Фундамент или эскизный проект + договор со строителями | До 2031 г. |
| Сельхозназначение | Договор аренды с фермером / акт обработки почвы | Ежегодно |
| Коммерция (аренда) | Размещение временного модуля, подписание договора субаренды | В течение 3 лет |
Шаг 3. Фиксируйте доказательства использования
Даже если строительство ещё не начато, сохраняйте:
- Акты об осмотре участка.
- Договор подряда.
- Фото/видеоматериалы (с геометкой).
- Квитанции за коммунальные платежи или налоги.
Как оспорить штраф, если он уже выписан
Формальные основания
- Нарушение процедуры. Проверьте, было ли письменное уведомление за 30 дней до акта проверки.
- Старый классификатор; Если договор аренды подписан до , применяются Методические указания № 39, где ВРИ были шире. Суды уже поддерживают эту позицию (Определение ВС от № 305-ЭС20-14274).
Судебная практика: кейс автосервиса
В деле № А40-144143/2024 суд отказал ДГИ в иске: размещение автосервиса на участке «для эксплуатации производственного здания» соответствовало ВРИ 1.2.9 по Методическим указаниям 2007 г. и Правилам землепользования Москвы от № 228-ПП.
Алгоритм обжалования
- В течение 10 дней подайте возражения в орган, выписавший предписание.
- Если отказ – подавайте административный иск в районный суд.
- Одновременно обжалуйте кадастровую оценку, если ВРИ изменён незаконно.
Горячие линии Росреестра – бесплатная помощь
До конца 2025 года в каждом территориальном управлении Росреестра пройдут «горячие линии». Контакты и расписание доступны на странице: https://www.sibdom.ru/realtynews/23990/.
Чек-лист «Сделай сейчас»
- ✓ Закажите выписку ЕГРН.
- ✓ Сравните ВРИ с фактическим использованием.
- ✓ Составьте календарный план работ и уведомите МФЦ или ФАУ «Главгосэкспертиза».
- ✓ Сохраняйте чеки, акты, фото, видео.
- ✓ При первом штрафе – не оплачивайте, а обжалуйте.
2025–2027 годы – важный буфер, чтобы легализовать использование участка или построить объект. По данным Росреестра, 70 % штрафов выписываются именно из-за формального несоответствия ВРИ. Грамотный анализ документов и своевременное обращение к специалистам позволяют избежать миллионных потерь.