Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.
Что грозит покупателю и продавцу, если не учесть налоговые нюансы
При покупке земельного участка в Ярославле риски делятся на две группы:
Риски, которые перекладываются на нового собственника (например, неоплаченный земельный налог за предыдущие годы).
Риски продавца, которые могут «вернуться» покупателю в виде претензий или ареста участка (неуплаченный НДФЛ после продажи).
Проверка земли перед сделкой: 4 главных шага
Правоустанавливающие документы
- запросите выписку из ЕГРН (электронный формат выдаётся в течение 30 минут на сайте Росреестра);
- убедитесь, что в выписке нет обременений, арестов, залогов;
- сверьте кадастровый номер, площадь и категорию земель.
Долги по земельному налогу
Земельный налог начисляется с 1 января каждого года и оплачивается до 1 декабря. Перед сделкой:
- На сайте ФНС России в сервисе «Узнай свои налоги» введите кадастровый номер участка и ИНН продавца.
- Получите справку об отсутствии задолженности (действует 10 дней).
- В договоре купли-продажи пропишите, что все налоги до даты регистрации перехода права оплачивает продавец.
Налог на имущество и кадастровая стоимость
С 2020 года в Ярославле применяется коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости для расчёта налога при продаже. Если цена договора ниже 0,7 × кадастровая стоимость, налоговая всё равно примет 0,7 × кадастровую стоимость как доход продавца.
Как продавец может сэкономить на НДФЛ
Имущественный налоговый вычет
- Максимум 1 000 000 ₽ вычета на весь земельный участок (без дома).
- Дом на участке даёт право на дополнительный вычет 1 000 000 ₽ (если оформлен как отдельный объект).
Уменьшение дохода на сумму расходов
Если документы сохранились, продавец вместо вычета может уменьшить доход на:
- цену покупки участка;
- расходы на регистрацию, оценку, услуги риелтора;
- проценты по ипотеке, если участок был куплен в кредит.
Пример расчёта
Кадастровая стоимость участка 1 800 000 ₽.
Цена договора 1 500 000 ₽.
Доход для налога: 1 800 000 ₽ × 0,7 = 1 260 000 ₽.
Расходы на покупку и оформление: 1 100 000 ₽.
НДФЛ = (1 260 000 – 1 100 000) × 13 % = 20 800 ₽.
Покупатель: как не платить «чужой» налог
Налоговые льготы в Ярославле
Для физических лиц, впервые приобретающих землю для ИЖС или ЛПХ в Ярославле, доступно:
- уменьшение налоговой базы на кадастровую стоимость 600 м² (по 436-ФЗ);
- освобождение от налога на 5 лет для многодетных семей (при условии регистрации права до ).
Оформление через «безопасную» схему
- Эскроу-счёт, деньги перечисляются продавцу только после регистрации перехода права.
- Оформление через нотариуса, нотариус обязан проверить долги по налогам.
- Указание в договоре кадастровой стоимости (чтобы избежать «сюрпризов» в виде завышенной базы для НДФЛ).
Чек-лист для покупателя за 1 минуту
| Пункт | Да / Нет |
|---|---|
| Выписка из ЕГРН получена (срок не позднее 5 дней до сделки) | ☐ |
| Долги по земельному налогу проверены на сайте ФНС | ☐ |
| Наложены ли обременения (ипотека, аренда, арест) | ☐ |
| В договоре прописан порядок оплаты налогов за предыдущие годы | ☐ |
| Сумма договора не ниже 0,7 × кадастровой стоимости | ☐ |
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1: «Покупка по доверенности»
Доверенность может быть отозвана в любой момент. Всегда проверяйте её в базе МФЦ, срок действия и полномочия.
Ошибка 2: Участок в СНТ без выдела в собственность
Земля в садовом товариществе без оформленного права собственности не может быть продана. Проверьте в ЕГРН, кто числится собственником — товарищество или человек.
Ошибка 3: Игнорирование коэффициента 0,7
Если продавец просит указать в договоре явно заниженную цену (<0,7 кадастровой стоимости), вы рискуете, что налоговая «доначислит» ему НДФЛ, а он потребует компенсацию уже с вас.
- Проверяйте всё до подписи — документы, долги, кадастровую стоимость.
- Прописывайте в договоре, кто и за что платит налоги.
- Используйте налоговые вычеты и льготы, экономьте законно.
Если остались вопросы по конкретному участку, обратитесь к налоговому консультанту или в ИФНС № 4 по Ярославской области по адресу: г. Ярославль, ул. Ушинского, 8а, тел. (4852) -8-00-00.