Сегодня — 19 апреля 2026 года, 12:51 по московскому времени. Продажа недвижимости, особенно расположенной за границей в юрисдикции так называемых «СХИ» (стран с высоким уровнем доходов, где налоги могут превышать российские ставки), требует тщательного анализа риска двойного налогообложения. Ниже, подробное руководство, как этого избежать, опираясь на последние изменения российского законодательства и международные соглашения.
Что такое двойное налогообложение и почему он возникает
Двойное налогообложение — это ситуация, когда один и тот же доход (например, от продажи квартиры в Сингапуре или Швейцарии) облагается налогом и в стране нахождения объекта, и в стране налогового резидентства продавца. В результате эффективная ставка может превысить 40–60 % от прибыли.
- Пример. Гражданин РФ продаёт апартаменты в Лондоне. В Великобритании с него удержат налог на прирост капитала 28 %, а в России — ещё 13 % (если собственность продержали менее минимального льготного срока). Без соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) общий налог = 41 %.
Какие соглашения действуют между Россией и СХИ в 2026 году
Россия подписала более 80 СИДН, в т.ч. с основными «налоговыми гаванями»:
| Страна | Дата подписания | Налог на прирост капитала от продажи недвижимости в РФ | Возможность перезачёта налога, уплаченного за рубежом |
|---|---|---|---|
| Великобритания | 1994 г. (протокол 2019 г.) | 0 % при соблюдении условий | Да, в пределах российского 13 % |
| Сингапур | 2002 г. | 0 % при владении ≥ 3 года | Да |
| ОАЭ | 2011 г. | 0 % (в ОАЭ налога нет) | Нет налога за рубежом → перезачёт не нужен |
| Швейцария | 1995 г. (протокол 2020 г.) | 0 % при владении ≥ 5 лет | Да, в пределах 13 % |
Пошаговая инструкция: как применить СИДН и не платить дважды
Шаг 1. Определите статус налогового резидента
Вы считаетесь налоговым резидентом РФ, если провели на территории России более 183 календарных дней в течение любых 12 подряд идущих месяцев. При нарушении этого условия ставка по российскому НДФЛ вырастает до 30 %, а СИДН применяются по другой схеме.
Шаг 2. Получите справку-налоговый резидент из СХИ
- Запросите в местной налоговой Form 6166 (США), Certificate of Residence (UK) или аналог.
- Переведите документ на русский язык и заверьте нотариально.
- Срок действия справки — не более 1 года с даты выдачи.
Шаг 3. Подайте декларацию 3-НДФЛ в ФНС России
Даже если по СИДН налог в РФ = 0, обязательно подайте декларацию:
- Заполните раздел «Доходы, полученные из источников за пределами РФ».
- Укажите сумму налога, уплаченного за рубежом, и заявите перезачёт (п. 3 ст. 232 НК РФ).
- Приложите:
- переведённую нотариально справку о статусе налогового резидента СХИ;
- расчёт налога на прирост капитала от иностранной налоговой службы;
- договор купли-продажи и платёжные документы.
Что изменилось в 2025–2026 годах
Госпошлины и ставки
- Госпошлина за регистрацию сделки в РФ с 1 января 2025 г. возросла:
— 4 000 ₽ при кадастровой стоимости ≤ 20 млн ₽;
— 0,02 % от кадастровой или рыночной цены (вышей из них) при стоимости > 20 млн ₽. - Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ в России:
— 3 года — если недвижимость получена по наследству, дару от близких родственников или по договору пожизненной ренты;
— 5 лет — во всех остальных случаях (в т.ч. куплена в СХИ).
Семейные схемы
Если перед продажей вы «перекидываете» квартиру на супруга/супругу или делите доли, чтобы уменьшить налог, ФНС вправе отказать в льготе. Департамент налоговой политики считает такие действия «искусственным изменением режима собственности» (письмо от ).
Практический кейс: продажа квартиры в Лондоне
| Данные | Значение |
|---|---|
| Цена продажи | £500 000 |
| Первоначальная цена покупки | £300 000 |
| Прирост капитала | £200 000 |
| Налог в Великобритании (28 %) | £56 000 |
| Российский НДФЛ (13 % от £200 000 ≈ 26 000 ₽) | 0 ₽ при перезачёте |
Алгоритм:
- Получить Certificate of Residence в HMRC (Великобритания).
- Подать 3-НДФЛ в ИФНС России с приложением расчёта HMRC.
- В течение 4 месяцев налоговая подтверждает право на перезачёт → налог в РФ = 0 ₽.
Чек-лист «Не допустить двойного налогообложения»
- ☐ Проверьте срок владения: ≥ 3–5 лет → возможно, налог в РФ и так 0 %.
- ☐ Уточните, есть ли СИДН между РФ и страной СХИ (список обновляется ФНС).
- ☐ Получите справку-налоговый резидент не позднее даты подачи 3-НДФЛ.
- ☐ Переведите и нотариально заверите документы.
- ☐ Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- ☐ Оплатите любой остаток налога до 15 июля.
Где получить помощь
Если сделка объёмная или есть сомнения:
- КонсультантПлюс — раздел «Налог на доходы физлиц» → «Устранение двойного налогообложения».
- Tranio.ru — энциклопедия недвижимости за рубежом, готовые шаблоны документов.
- Андерсен БС (Andersen), услуги по структурированию сделок и подготовке справок.
Подводим итоги
Двойное налогообложение при продаже недвижимости в СХИ — не приговор. Главное:
- Изучить СИДН до сделки, а не после.
- Точно рассчитать налоги в обеих странах и собрать документы.
- Вовремя подать 3-НДФЛ и заявить перезачёт.
Своевременная подготовка позволит сохранить десятки тысяч долларов и избавит от лишних споров с налоговыми органами.