Если вы планируете продавать квартиру, дом или земельный участок в Ржевке (Ленинградская область) и являетесь налоговым резидентом другой страны (например, Китая) либо наоборот — вы гражданин РФ, но объект находится за рубежом, — важно заранее разобраться, как не платить налог дважды․ Ниже приведён пошаговый гид с учётом последних изменений в российско-китайском соглашении об избежании двойного налогообложения, одобренном Правительством РФ 15 февраля 2026 г․

Что такое двойное налогообложение?

Двойное налогообложение — это ситуация, когда один и тот же доход (в нашем случае — прибыль от продажи недвижимости) облагается налогом сразу в двух странах:

• В стране местонахождения объекта (Россия)․
• В стране налогового резидентства продавца (например, Китай)․

Как действует новое российско-китайское соглашение?

15 февраля 2026 г․ Правительство РФ утвердило обновлённую версию соглашения с КНР․ Ключевые новшества:

1. Снижена ставка удержанного налога на доход от продажи недвижимости с 10% до 5% при условии предоставления Certificate of Tax Residence из Китая․
2. Упрощённый механизм зачёта: китайскую налоговую декларацию теперь можно приложить в электронном виде через сервис ФНС «Личный кабинет иностранного лица»․
3. Ускоренный возврат переплаты: срок возврата излишне удержанного НДФЛ сокращён с 3 месяцев до 45 дней․

Алгоритм продавца из Китая

Шаг 1․ Проверьте статус налогового резидента

По новому соглашению вы считаетесь резидентом КНР, если физически находились там более 183 дней в течение календарного года и имеете справку формы «China Tax Resident Certificate»․ Срок её действия — 1 год․

Шаг 2․ Подготовьте пакет документов на объект в Ржевке

• ЕГРН-выписка (не старше 5 дней на момент сделки)․
• Договор купли-продажи․
• Оценка рыночной стоимости (желательно отчёт СРО)․

Шаг 3․ Уменьшите базу налогообложения

В России можно выбрать:

• Вычет в размере 1 млн рублей — стандартный вариант․
• Документальные расходы на покупку (чек, договор ДДУ, ипотечный договор)․

Пример: вы продали квартиру в Ржевке за 8 млн руб․, купленную за 6 млн руб․ База = 2 млн руб․ Налог в России = 2 000 000 × 13% = 260 000 руб․

Шаг 4․ Получите справку об уплате в России

В течение 15 дней после регистрации сделки в Росреестре подайте в ИФНС форму 3-НДФЛ и заявление на выдачу Certificate of Tax Paid in Russia (по форме, согласованной новым соглашением)․

Шаг 5․ Зачтите российский налог в Китае

В Китае налог на прирост капитала для физлиц составляет 20%․ Подайте декларацию Individual Income Tax Return (Form B) и приложите:

• Certificate of Tax Paid in Russia․
• Договор купли-продажи на китайском или с нотариальным переводом․

Результат: вместо 1 600 000 руб․ (20% от 8 млн) вы заплатите в Китае только 300 000 руб․ (1 600 000 – 260 000 уже уплаченных в России)․

Что делать, если вы — российский резидент, продаёте объект за границей

Ситуация зеркальная:

1. Сначала заплатите налог в стране нахождения недвижимости․
2. В России заявите налоговый вычет на сумму налога, уплаченного за рубежом (ст․ 232 НК РФ)․
3. Документы: иностранная справка об уплате налога (Foreign Tax Credit Certificate) с апостилем/легализацией и нотариальным переводом․

Типовые ошибки и как их избежать

Полезные сервисы

• rosreestr․gov․ru — проверка ЕГРН и онлайн-запись на сделку․
• service․nalog․ru/foreign — подача 3-НДФЛ и запрос Certificate of Tax Paid in Russia․
• chinatax․gov․cn — официальный сайт Государственного налогового управления КНР, где можно заказать Tax Resident Certificate․

Чек-лист перед сделкой

1. Определить налоговую резидентность․
2. Получить справку из страны резидентства․
3. Собрать документы на объект․
4. Выбрать оптимальный вычет (1 млн руб․ или фактические расходы)․
5. Подать декларацию в России и получить Certificate of Tax Paid․
6. Зачесть налог в стране резидентства․