Что такое двойное налогообложение

Двойное налогообложение возникает, когда один и тот же доход (например, от продажи квартиры в Болгарии) облагается налогом:

• в стране нахождения недвижимости;
• в стране налогового резидентства продавца (в данном случае — России)․

Российская налоговая база в 2026 году

Физические лица

С 2026 года сохраняются льготные сроки владения:

• 3 года — если недвижимость была получена по договору дарения от близкого родственника, по наследству или при приватизации․
• 5 лет — во всех остальных случаях․

Если срок владения меньше льготного, НДФЛ составит 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов․ Однако налог можно уменьшить:

1. Применить имущественный вычет 1 000 000 ₽ (п․ 1, 2 ст․ 220 НК РФ)․
2. Уменьшить доход на документально подтверждённые расходы (подп․ 2 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
3. Уменьшить на суммы, с которых уже был уплачен НДФЛ при получении имущества, либо на расходы дарителя (новое с 2026 года, подп․ 1, абз․ 18 и 19 подп․ 2 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․

Индивидуальные предприниматели на УСН

ИП на упрощёнке при продаже коммерческой недвижимости платят:

• 6 % от дохода (если объект облагается по «доходам»)․
• 15 % от «доходы минус расходы» (если выбрана такая ставка)․

Важно! Даже при превышении 450 млн ₽ оборота в 2025 году право на УСН не утрачивается автоматически, необходимо подтверждение ФНС (см․ письмо Минфина от № 03-11-11/98432)․

Как работают международные соглашения

Соглашение с Болгарией (пример)

Россия и Болгария подписали Соглашение об избежании двойного налогообложения от , ратифицированное ФЗ-48․ Ключевые моменты:

• Налог на прирост капитала от продажи недвижимости может взиматься только в Болгарии․
• Российская сторона обязана зачесть уплаченный в Болгарии налог, но не более суммы российского НДФЛ с той же базы․

Алгоритм действий при наличии соглашения

1. Получить в стране нахождения недвижимости справку налогового резидента (Form 6166 в США, Certificate of Tax Residence в Болгарии и т․д․)․
2. Сдать в ФНС России декларацию 3-НДФЛ и приложить:
   • перевод справки на русский язык (заверенный присяжным переводчиком);
   • расчёт налога, уплаченного за границей;
   • документы о расходах на покупку и ремонт․
3. Указать в разделе 2․3 декларации сумму к зачёту по ст․ 232 НК РФ․

Региональные особенности Брянской области

Онлайн-сервис «Город32»

С 2026 года брянцы могут через портал Госуслуг Брянской области заблокировать любые сделки со своей недвижимостью на 30 дней․ Это временная мера, но позволяет:

• исключить мошенническую «двойную продажу» (ст․ 305 ГК РФ);
• дополнительно убедиться в отсутствии обременений, прежде чем подавать декларацию на зачёт налога․

МФЦ Брянской области

В МФЦ можно подать документы на зачёт налога без личного визита в ИФНС․ Адрес и график: ул․ Бежицкая 106, пн-пт 9:00–18:00․

Пошаговая схема: от продажи до зачёта налога

1. Проверьте срок владения (3 или 5 лет)․
2. Соберите документы:
   • ДКП/договор купли-продажи;
   • выписка ЕГРН;
   • акты приёма-передачи, чеки на ремонт;
   • справка налогового резидента другой страны (если недвижимость за рубежом)․
3. Рассчитайте налог в России с учётом вычетов и зачёта․
4. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (за 2026 год)․
5. Отправьте декларацию онлайн через ЛК ФНС или МФЦ Брянской области․
6. Оплатите остаток налога до 15 июля 2027 года (если после зачёта осталась сумма к уплате)․

Практический пример

Ситуация: гражданка РФ, налоговый резидент, продаёт квартиру в Болгарии за 120 000 €, купленную 4 года назад за 100 000 €․ Налог в Болгарии — 10 % от прибыли (2 000 € = 160 000 ₽)․ Российская база: 120 000 € – 100 000 € = 20 000 € × 92 ₽ ≈ 1 840 000 ₽․ НДФЛ в России: 13 % = 239 200 ₽․ Поскольку в Болгарии уплачено 160 000 ₽, в России доплачивается 239 200 – 160 000 = 79 200 ₽․

Частые ошибки

• Не оформлять справку о налоговом резидентстве сразу после продажи;
• Игнорировать возможность зачёта (ФНС не делает это автоматически)․
• Считать, что ИП на УСН освобождены от налога при продаже коммерческой недвижимости (ошибка: освобождения нет)․

Краткий чек-лист

Избежать двойного налогообложения при продаже недвижимости в 2026 году вполне реально․ Главное, соблюдать сроки, правильно применять вычеты и зачёты, а при необходимости воспользоваться онлайн-сервисами Брянской области․ При сложных ситуациях (долевая собственность, смешанные доходы, офшорные структуры) рекомендуем консультацию с налоговым экспертом․