Покупка недвижимости в России — особенно в таком динамичном регионе, как Нижний Новгород — может стать выгодным вложением. Однако для иностранных инвесторов и для тех, кто планирует стать резидентом за пределами РФ, существует риск двойного налогообложения (ДН). В статье мы разберём, что такое двойное налогообложение, как текущая политическая ситуация (приостановка соглашений об избежании двойного налогообложения — СИДН) влияет на покупку недвижимости и какие практические шаги помогут минимизировать налоговую нагрузку.

Что такое двойное налогообложение?

Двойное налогообложение возникает, когда один и тот же доход (в нашем случае — приобретение и последующая эксплуатация недвижимости) облагается налогом в двух государствах:

• Страна‑источник — тот, где находится объект недвижимости (Россия).
• Страна‑резидента — где налоговый резидент (человек, проводящий более 183 дней в году в этой стране).

Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) позволяют платить налог только в одной стране или использовать взаимозачет. Однако в 2023 г. Минфин и МИД РФ предложили приостановить действие СИДН с недружественными странами (США, ЕС, Великобритания, Канада и др.). Это значит, что налоговые льготы могут быть временно сняты, и налогоплательщик будет вынужден платить налоги в обеих юрисдикциях.

Ключевые понятия, которые нужно знать перед покупкой

1. Налоговое резидентство – статус определяется по количеству дней, проведённых в стране за календарный год. Более 183 дней → резидент.
2. Нерезидент – лицо, проводящее в России менее 183 дней в году, платит 30 % НДФЛ с доходов от недвижимости (в т.ч. с продажи) и может облагаться налогом в стране резидентства.
3. СИДН — механизм, который позволяет платить налог в одной стране с учётом снижения ставок или взаимозачёта. При их приостановке налоговая нагрузка возрастает.
4. Недружественная страна – страна, наложившая односторонние санкции против России. С ней приостановлены СИДН.

Как текущая приостановка СИДН влияет на покупку квартиры в Нижнем Новгороде?

Если вы — гражданин одной из стран, с которыми РФ приостановила СИДН (например, США, Великобритания), то:

• Приобретая квартиру в Нижнем Новгороде, вы обязаны уплатить Налог на имущество в России.
• Если позже вы будете сдавать её в аренду и получать доход, то в РФ будет удержан НДФЛ — 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
• Поскольку СИДН приостановлены, страна вашего резидентства может также потребовать уплату налога с того же дохода. Таким образом, без планирования вы рискуете заплатить двойной налог;

Пошаговое руководство: как избежать двойного налогообложения

Определите свой налоговый статус заранее

1. Подсчитайте количество дней, проведённых в России и в стране проживания за текущий календарный год.
2. Если планируете стать резидентом РФ (проживание более 183 дней), то налоги будут уплачиваться только в России.
3. Если хотите сохранить статус нерезидента, подготовьте доказательства (въезд‑выездные билеты, справки с места работы за рубежом).

Выберите оптимальную юридическую форму владения

• Физическое лицо‑резидент — наиболее простая схема, налог на доходы от сдачи в аренду = 13 %.
• Юридическое лицо (ООО) — можно использовать «упрощённый» режим налогообложения (УСН 6 % от доходов) и распределять прибыль через дивиденды, которые могут облагаться по более низкой ставке в стране резидентства.
• Траст или международная компания — подходит для инвесторов из стран с активным обменом финансовой информацией (CRS). Требует профессионального сопровождения.

Используйте налоговые льготы и вычеты в РФ

При сдаче квартиры в аренду можно уменьшить налогооблагаемую базу:

• Расходы на ремонт и содержание (материалы, услуги управляющей компании).
• Сумму ипотечного процента (при условии, что ипотека оформлена в РФ).
• Стандартный вычет — 1 % от дохода (при УСН «доходы»).

Оформление сделки через «другую» страну‑резидента с действующим СИДН

Если у вас есть гражданство или постоянное место жительства в стране, с которой Россия не приостановила СИДН (например, некоторые страны СНГ), вы можете:

1. Оформить покупку от имени этой юридической личности.
2. Получать доход от аренды в этой же стране и использовать СИДН для взаимозачёта.
3. Важно: проверять, не включена ли страна в список «недружественных» в текущем законодательстве.

Планируйте сроки покупки и продажи

С учётом того, что приостановка СИДН может быть временной, многие эксперты советуют:

• Если вы планируете продать квартиру в ближайшее время, сделайте это до официального вступления указа в силу (по прогнозам — не позднее конца 2023 года).
• Если вы хотите долгосрочно удерживать объект, рассмотрите возможность получения налогового резидентства РФ (переместить центр жизненных интересов в страну).

Оформление оплаты через банковскую систему России

Для снижения риска двойного налогообложения важно, чтобы денежные потоки проходили через банковскую систему РФ, а затем переводились в страну резидентства через официальные каналы (SWIFT, корреспондентские счета). Это обеспечивает:

• Прозрачность операции для налоговых органов обеих стран.
• Возможность документировать, что налог уже уплачен в России (квитанция об уплате НДФЛ).

Консультация с налоговым и юридическим специалистом

Каждая ситуация уникальна. Рекомендуется:

1. Обратиться к профильному юристу, который специализируется на международном налоговом праве.
2. Получить мнение о применимости конкретного СИДН к вашему случаю.
3. Подготовить пакет документов, подтверждающих статус резидентства и уплату налогов.

Пример расчёта налога при аренде для нерезидента

Как видно из таблицы, грамотное планирование расходов может снизить общую налоговую нагрузку.

Что делают эксперты?

По мнению независимых налоговых экспертов (Татьяна Макурова, Василий Кисленко):

• Приостановка СИДН — это «возможность пополнить бюджет», а не целенаправленная блокировка сделок с недвижимостью.
• Для нерезидентов важно сохранить статус резидентства РФ до момента закрытия сделки либо оформить структуру владения в стране с действующим СИДН.
• Скрывать статус нерезидента и использовать «серые схемы» крайне рискованно: штрафы до 40 % от суммы налога и уголовная ответственность.

1. Определите свой налоговый статус — резидент или нерезидент, учитывая правило 183 дней.
2. Если вы из недружественной страны, проверьте, действует ли с ней СИДН. При его приостановке готовьте двойную налоговую отчетность.
3. Выберите оптимальную форму владения (физическое лицо‑резидент, ООО, международная компания) и учитывайте возможные вычеты.
4. Оформляйте оплату через российские банки и сохраняйте подтверждения уплаты налогов.
5. Проконсультируйтесь с профессионалами — это сэкономит время и деньги.
6. Если планируете продажу, сделайте её до вступления приостановки в силу, иначе налоговая нагрузка может возрасти до 50 % от суммы сделки.

Следуя этим рекомендациям, вы сможете приобрести квартиру в Нижнем Новгороде, наслаждаться её доходностью и минимизировать риск двойного налогообложения даже в условиях изменяющегося налогового законодательства.

Источник: статья ЦИАН «Как приостановка соглашений о двойном налогообложении отразится на собственниках?», 16 март 2023 г.; собственные аналитические выводы автора.