С 2025 года правила исчисления налога с продажи недвижимости стали сложнее: появился прогрессивный НДФЛ, повышенные госпошлины и новые льготы для семей с детьми. Особенно остро вопрос «двойного» налога встает перед теми, кто продаёт объект, расположенный в Новокузнецке, но сам физически проживает в другом регионе или даже за границей. Ниже ‒ подробная инструкция, как избежать лишних выплат и защитить свои деньги.

Что такое «двойное налогообложение» и почему оно возникает

Двойное налогообложение – это ситуация, когда один и тот же доход облагаеться налогом:

• в регионе/стране нахождения объекта (в нашем случае – в Кемеровской области – Кузбасс), и
• в регионе/стране фактического проживания самого собственника.

Для жителей Новокузнецка «двойка» может возникнуть, например, если квартира находится в Кузбассе, а продавец зарегистрирован в Москве или за границей.

5 основных способов избежать двойного налога

Проверьте срок владения

По ст. 217.1 НК РФ доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился во владении:

• минимум 3 года – если квартира была получена:
  • в наследство или дар от близкого родственника,
  • по договору ренты,
  • при приватизации;
• минимум 5 лет – во всех остальных случаях, в т.ч. при покупке на рынке.

Пример: квартира в Новокузнецке досталась по наследству в 2022 году. Продажа в 2026 году уже освобождается от НДФЛ – подавать декларацию не нужно.

Используйте «семейную льготу»

С 2025 года семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ, если одновременно выполняются условия:

• продают жильё и в том же календарном году приобретают новое;
• площадь или кадастровая стоимость новой квартиры больше старой.

Это прямое освобождение, поэтому «двойной» налог не возникает даже при регистрации в другом регионе.

Примените имущественный вычет

Если освобождение по сроку недоступно, вы можете:

1. Уменьшить доход на 1 000 000 руб. (фиксированный вычет), либо
2. Уменьшить доход на фактические расходы на покупку этой же квартиры (чеки, ДДУ, ипотечные проценты).

Важно: если в один год продаётся несколько объектов, вычет в 1 млн руб. можно применить только к одному из них.

Проверьте международные соглашения

Если вы налоговый резидент другой страны, изучите, есть ли между Россией и этой страной Соглашение об избежании двойного налогообложения. Обычно документ позволяет:

• засчитать налог, уплаченный в России (13 % или 15 %), в счёт налога в стране проживания;
• или полностью освободить доход от продажи жилой недвижимости, если она была в собственности более 3 лет.

Что делать: после уплаты НДФЛ в ИФНС России запросите справку о доходах (форма 2-НДФЛ) и предъявите её в налоговую страны проживания для зачёта.

Правильно определите налоговый статус

Российский налоговый резидент платит НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) с любых доходов по всему миру. А вот нерезидент платит 30 % только с российских источников. Если вы планируете продать квартиру в Новокузнецке и уехать, убедитесь:

• что в году продажи вы провели в России 183 и более календарных дней (иначе ставка вырастет до 30 %);
• что на момент подписания договора купли-продажи вы ещё являлись резидентом.

Алгоритм действий для новокузнечан

1. Определите дату перехода права собственности (выписка из ЕГРН).
2. Рассчитайте срок владения: от даты регистрации до даты государственной регистрации перехода права покупателю.
3. Сравните с льготным периодом (3 или 5 лет) и проверьте, подходит ли «семейная льгота».
4. Если налог есть, выберите выгодный способ снижения: фиксированный вычет 1 млн руб. или расходы.
5. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, если продажа состоится в 2026 году.
6. Уплатите налог до 15 июля 2027 года.
7. При необходимости оформите справку 2-НДФЛ для зачёта в другой стране.

Частые ошибки новокузнечан

• Ошибка 1: считают срок владения со дня нотариального договора дарения, а не с даты регистрации в Росреестре.
• Ошибка 2: забывают, что к «семейной льготе» применяется условие «больше площади/кадастровой стоимости» – сделки «равноценный обмен» не освобождаются.
• Ошибка 3: применяют вычет 1 млн руб. к каждой квартире в году, хотя он предоставляется только к одному объекту.

Краткий финансовый чек-лист перед сделкой

Для жителей Новокузнецка избежать двойного налогообложения при продаже недвижимости в 2026 году реально: достаточно заранее проверить срок владения, воспользоваться семейной льготой или законным вычетом, а при выезде за границу – воспользоваться международным соглашением. Главное – сохранить все документы и не пропустить срок подачи 3-НДФЛ. Тогда ваш доход от продажи останется максимально «чистым».