Долевое строительство остаётся одним из самых популярных способов приобрести жильё в России, однако в последние годы в разных регионах, в т.ч. в Мурманской области, фиксируются значительные риски для дольщиков. В статье мы собрали актуальную информацию о текущей ситуации в Мурманске, перечислили основные опасности и предложили практический план действий, который поможет защитить свои деньги и приобрести квартиру без лишних хлопот.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это форма финансирования жилого проекта, при которой будущие жильцы (дольщики) вносят часть стоимости квартиры до начала строительства. Застройщик использует эти средства для возведения дома, а после завершения проекта передаёт готовую квартиру дольщику.

Согласно материалу «Финансовая культура», такой подход позволяет сократить необходимость привлечения банковского кредита, однако одновременно увеличивает риск потери вложений, если застройщик не выполнит обязательства.

Текущая ситуация в Мурманске (2024‑2026)

По данным СеверПост (июль 2024 г.) в Мурманске уже находится в стадии завершения несколько многоквартирных домов:

• дом на улице Бондарной – завершается монтаж кровли, идут работы по коммуникациям;
• дом на улице Павлова – полностью возведён каркас, идет монтаж фасада и инженерных сетей;
• дом на улице Успенского – две из четырёх секций почти готовые, третья уже отделывается;
• дом на улице Полярные Зори – завершается монтаж наружных коммуникаций.

Кроме того, в 2025 году планируется ввод в эксплуатацию дом на улице Шевченко, а в 2026 году продолжаются работы над четырьмя новыми объектами на улице Кирпичной. Однако, как отмечает глава регионального Минстроя Алексей Грачиков, большинство проектов находятся в стадии «строительства», а не «введены в эксплуатацию», что повышает степень неопределённости для дольщиков.

1. Недостаток собственных средств у застройщика. Застройщик может рассчитывать в первую очередь на деньги дольщиков и использовать их для иных целей (например, на другие проекты).
2. Перераспределение средств между объектами. Деньги, предназначенные для конкретного дома, могут быть направлены на достройку других объектов, что задерживает сроки.
3. Проблемы с подрядчиками. Невыполнение обязательств поставщиками материалов и подрядчиками приводит к простоям и необходимости искать новых исполнителей.
4. Отсутствие чётко прописанных сроков в договоре. Застройщик часто указывает «плановый срок», но не несёт ответственности за его нарушение.
5. Риск передачи прав на завершение строительства другому застройщику. В случае банкротства текущего застройщика дольщикам может потребоваться доплата новому исполнителю.
6. Необоснованные доплаты. Застройщики могут требовать дополнительные средства на покрытие возросших цен на материалы, часто без достаточного обоснования.

Как проверить застройщика перед покупкой доли?

Существует набор проверочных шагов, которые помогут оценить надёжность компании:

• Лицензия и регистрация. Убедитесь, что у застройщика есть лицензия на строительство (Федеральный реестр лицензий).
• Репутация. Поиск отзывов в интернете, на форумах и в соцсетях. Обратите внимание на наличие судебных споров.
• Финансовая отчётность. Запросите финансовый план проекта, наличие собственных средств у компании, а также подтверждение наличия земельного участка в собственности.
• Наличие банковской гарантии или страховой суммы. По закону застройщик обязан оформить банковскую гарантию (не менее 10 % от стоимости проекта) или страховой полис «Страхование рисков долевого строительства».
• Статус объекта в государственных реестрах. Проверьте в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), зарегистрирован ли объект как долевой проект и имеется ли разрешение на строительство.

На что обратить внимание в договоре долевого участия?

Договор – главный документ, защищающий ваши интересы. Убедитесь, что в нём есть следующие пункты:

1. Точная дата завершения строительства. Укажите календарный срок (дата или квартал) и обязательную неустойку за каждый день просрочки (обычно 0,1 % от стоимости квартиры за день).
2. Перечень включённых расходов. Стоимость квадратного метра должна включать:
   • строительство «коробки» и черновой отделки;
   • подключение к инженерным сетям;
   • благоустройство территории;
   • оплату аренды земельного участка за время строительства;
   • прибыль застройщика.
3. Условия и порядок возврата средств. При невозможности завершения строительства застройщик обязан вернуть деньги в размере рыночной стоимости квартиры на момент возврата.
4. Гарантии банковской гарантии/страхования. Приложите копию банковской гарантии или полиса страхования.
5. Порядок разрешения споров. Укажите арбитражный суд или третейский суд, а также возможность привлечения независимого эксперта.

Страхование и банковские гарантии

С 2023 года в России действует обязательное страхование рисков долевого строительства. При выборе проекта убедитесь, что застройщик предоставил:

• страховой полис «Страхование рисков долевого строительства» (страховая компания должна быть лицензирована в РФ);
• банковскую гарантию от крупного банка (не менее 10 % от стоимости проекта).

Эти инструменты позволяют получить компенсацию в случае прекращения строительства.

Права дольщика и защита интересов

Если вы уже вложили средства, но возникли проблемы, действуйте по следующей схеме:

1. Соберите документы. Договор, платежные квитанции, копии банковской гарантии, страховки, переписку с застройщиком.
2. Обратитесь к застройщику. Пишите официальное письмо с требованием выполнить обязательства или вернуть деньги.
3. Подайте жалобу в органы местного самоуправления. В Мурманской области это Минстрой, а также Росреестр.
4. Инициируйте коллективный иск. Объединитесь с другими дольщиками – в большинстве случаев суды рассматривают такие дела быстрее.
5. Воспользуйтесь страховым покрытием. При наличии полиса обратитесь в страховую компанию за выплатой.

Практические рекомендации для 2026 года

Следующий чек‑лист поможет вам избежать типичных ошибок:

Долевое строительство в Мурманске в 2026 году продолжает развиваться, однако риски остаются значительными. Чтобы не стать жертвой недобросовестного застройщика, необходимо:

• Тщательно проверять репутацию и финансовое состояние компании;
• Требовать наличие банковской гарантии и страхового полиса;
• Внимательно изучать договор, фиксировать в нём чёткие сроки и штрафы;
• Пользоваться поддержкой юриста и, при необходимости, объединяться с другими дольщиками.

Только комплексный подход к оценке проекта и юридической защите позволит вам приобрести квартиру без потери средств и нервов.

Дата публикации: 19 апреля 2026 года