Актуально на 19 апреля 2026 г.
Что такое общее собрание собственников (ОСС)
Общее собрание собственников помещений (ОСС), это единственный орган управления многоквартирным домом, который может принимать ключевые решения: от выбора способа управления до капремонта и смены УК.
Почему инициировать ОСС именно через управляющую компанию (УК)
- Законное право. С 2016 года управляющая организация законом № 399-ФЗ наделена полномочиями инициатора (п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ).
- Готовая база данных. УК ведёт реестр собственников по каждому дому.
- Логистика. УК имеет ресурсы: помещение, печатную продукцию, доступ к ГИС ЖКХ и «Госуслуги Дом».
- Ускоренный процесс. При участии УК сроки уведомления и подсчёта голосов сокращаются.
Пошаговая инструкция для УК и собственников
Шаг 1. Подготовка инициативы
Кто может подать заявку:
- Управляющая компания (при необходимости пересмотра тарифов, формирования фонда капремонта, утверждения плана ремонта, смены ТСЖ и т.п.).
- Любой собственник (или группа > 10 % голосов) — в этом случае УК обязана поддержать инициативу в течение 3 рабочих дней.
Образец заявления собственника:
«Прошу инициировать общее собрание собственников МКД № 25 по ул. Олеко Дундича с повесткой: 1) Утверждение перечня дополнительных услуг; 2) Изменение размера платы за содержание».
Шаг 2. Формирование повестки дня
Вопросы вносятся строго в письменной форме. Примеры:
- Утверждение сметы доходов и расходов УК на 2026 г.
- Выбор способа управления: ТСЖ / управляющая компания / ЖК.
- Утверждение перечня работ по капремонту кровли.
- Установка шлагбаума и видеонаблюдения.
Шаг 3. Выбор формы проведения
| Форма | Особенности 2025–2026 |
|---|---|
| Очная | Необходимо помещение на 20+ человек, дежурство счётной комиссии. |
| Заочная (опросные листы) | Раздаётся/вкладывается в квитанции, заполняется в течение 30 дней. |
| Смешанная | Часть вопросов — очно, часть — письменно. |
| Онлайн в «Госуслуги Дом» | С 1 марта 2025 г. обязательна поддержка ГИС ЖКХ; регистрация через ЕСИА, электронные подписи не требуются. |
Шаг 4. Уведомление собственников
Сроки: не позднее чем за 10 дней до начала голосования (ст. 45 ЖК РФ).
Способы уведомления:
- Размещение на доске объявлений (фото фиксируется).
- Направление по e-mail/СМС (если есть согласие в договоре).
- Квитанция ЖКУ с вкладышем-уведомлением.
- Публикация в мобильном приложении УК или «Госуслуги Дом».
Обязательные реквизиты уведомления:
- Место и дата проведения (или ссылка на онлайн-площадку).
- Полный текст повестки дня.
- Форма участия (очно/заочно/онлайн).
- Место выдачи бюллетеней/бланков решений.
Шаг 5. Регистрация и голосование
Кворум = >50 % площадей всех помещений дома (без учёта муниципального и служебного фонда).
Документы для голоса:
- Паспорт + правоустанавливающий документ (ЕГРН/выписка).
- Доверенность (нотариальная) для представителя.
- Бланк решения собственника (2 экз.) с подписями членов счётной комиссии.
Шаг 6. Оформление протокола
В течение 10 дней после окончания голосования:
- Заполняется Протокол общего собрания (шаблон утверждён Минстроем РФ).
- Подписи председателя и 2 членов счётной комиссии.
- Скан и оригинал протокола в ГИС ЖКХ в течение 5 дней.
- Размещение на информационном стенде и в мобильном приложении.
Ключевые изменения 2025–2026 годов
- Обязательный онлайн-канал. При наличии ГИС ЖКХ и приложения «Госуслуги Дом» собрание может проводиться полностью дистанционно без очной встречи.
- Электронные бюллетени. Достаточно авторизации через ЕСИА; собственник голосует одним кликом, результат моментально попадает в ГИС ЖКХ.
- Сокращённые сроки. При онлайн-форме уведомление можно сделать за 5 дней, а голосование длится 3–7 дней.
- Открытый реестр. Любой житель может в режиме реального времени посмотреть, кто уже проголосовал и за какой вариант.
Типовые ошибки при инициировании через УК
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Неверный расчёт кворума | Протокол отклоняет ГИС ЖКХ | Использовать свежую выписку ЕГРН |
| Отсутствие печати УК на бланке решения | Суд может признать собрание недействительным | Добавить факсимильную печать или QR-код УК |
| Пропущенные собственники коммерческих помещений | Недостижение кворума | Включать все помещения: квартиры, офисы, парковки |
Чек-лист для УК перед стартом ОСС
- ✅ Получена актуальная выписка ЕГРН (не старше 5 дней).
- ✅ Определён способ проведения (очно/заочно/онлайн).
- ✅ Сформирована повестка и все вопросы согласованы с юристом.
- ✅ Создана счётная комиссия (минимум 3 человека, не заинтересованные).
- ✅ Разработаны бланки решений и протокола.
- ✅ Подготовлены уведомления во всех каналах: стенд, СМС, e-mail, «Госуслуги Дом».
Ссылки на нормативные документы
- ЖК РФ, статья 44 (Общее собрание собственников)
- ЖК РФ, статья 45 (Порядок проведения ОСС)
- Мобильное приложение «Госуслуги Дом»
- Портал ГИС ЖКХ