Зачем вообще нужно «доказывать единственность»?

С 1 января 2020 года в Налоговый кодекс РФ внесены изменения: если квартира (доля, комната, жилой дом) считается единственным жильём, минимальный срок владения, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, сокращается с 5 до 3 лет. Во всех остальных случаях применяется пятилетний срок (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Для владельцев, купивших недвижимость после 1 января 2016 года, это позволяет реально экономить до 13 % от цены продажи при соблюдении ряда условий.

Что считается «единственным жильём» для супругов и индивидуальных владельцев

Для одинокого собственника

У гражданина не должно быть ни одного другого жилого помещения (квартиры, комнаты, доли, жилого дома) в собственности на дату государственной регистрации перехода права к покупателю. Исключение: объекты, приобретённые в течение 90 календарных дней до этой даты, в расчёт не берутся.

Для супругов

Учитывается совокупность объектов, находящихся:

• в совместной собственности супругов (имущество, нажитое в браке);
• в индивидуальной собственности каждого из супругов (например, квартиры полученные по наследству, в дар или купленные до брака).

Если на момент продажи у супругов в совокупности есть хотя бы ещё одно жилое помещение, льгота «единственного жилья» не применяется.

Какие документы и справки нужны для подтверждения «единственности»

1. Выписка из ЕГРН (ранее ЕГРП/Росреестр) по каждому супругу — подтверждает отсутствие других объектов недвижимости.
2. Справка о зарегистрированных правах на жилые помещения в территориальном отделении Росреестра (форма 1-НДФЛ).
3. Справка из ФГИС «Госуслуги» или регионального центра недвижимости (в ряде субъектов).
4. Копии свидетельств о праве собственности (если объекты были, но проданы).
5. Справка БТИ (иногда требуют нотариусы при сделке).
6. Брачный договор или соглашение о разделе имущества — если имущество делится «не по закону».

Пошаговая инструкция: как собрать пакет «единственности»

Шаг 1. Получить выписки из ЕГРН

• На сайте rosreestr.gov.ru или через МФЦ.
• Срок изготовления: от 30 минут (электронная) до 3 дней (бумажная).
• Цена: 350–750 руб. за одну выписку.

Шаг 2. Проверить 90-дневное исключение

Если вы уже подписали договор купли-продажи новой квартиры, но государственная регистрация перехода права произошла менее 90 дней назад, такая новая квартира не учитывается. Убедитесь, что дата регистрации в ЕГРН попадает в «90-дневное окно».

Шаг 3. Соединить данные супругов (если брак)

Закажите выписки из ЕГРН на каждого супруга. Сложите все жилые объекты:

• если получился только один объект, подаёте нулевую декларацию 3-НДФЛ с приложением выписки;
• если два и более, ждёте 5 лет или применяйте вычет на расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Шаг 4. Подготовить свободное письмо в ИФНС

После продажи сдайте в налоговую:

• декларацию 3-НДФЛ;
• выписки ЕГРН;
• ДКП/ДДУ на продаваемую квартиру;
• свободное письмо-объяснение (образец ниже).

Образец письма-объяснения в ИФНС

Начальнику ИФНС России № [номер инспекции]
от [Ф. И. О.], ИНН: [ваш ИНН]
Адрес: [ваш адрес]

Заявление
о подтверждении права на освобождение от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ

Прошу подтвердить право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры, расположенной по адресу: [адрес квартиры], в связи с тем, что на дату государственной регистрации перехода права (___.__.20__) указанная квартира являлась моим (нашим с супругом/супругой) единственным жилым помещением; Документы, подтверждающие отсутствие иных объектов недвижимости, прилагаются.

Приложения:
1. Выписка ЕГРН № ___ от «__»__.20__;
2. Копия свидетельства о праве собственности № ___;
3. Копия ДКП/ДДУ.

[Подпись] / [Дата]

Распространённые ошибки и как их избежать

Особые ситуации

Продажа доли в квартире

Даже доля 1/100 считаеться отдельным объектом. Поэтому, если у вас есть доля в другой квартире, «единственность» не будет подтверждена до момента её отчуждения.

Ипотечная квартира, купленная по ДДУ

Срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с момента регистрации права собственности (ФЗ-374 от ).

Несовершеннолетние дети

Если квартира оформлена на ребёнка, проверяются также объекты родителей/опекунов: если у родителей есть другое жильё, льгота не применяется.

• ✔ Определите дату государственной регистрации перехода права.
• ✔ Соберите выписки ЕГРН на себя и супруга/супругу.
• ✔ Проверьте 90-дневное исключение.
• ✔ Подайте декларацию 3-НДФЛ и приложите доказательства.
• ✔ При необходимости обратитесь к юристу или риэлтору для анализа сложных случаев.

Важно: налоговая имеет право запросить дополнительные документы в течение трёх лет после сделки. Храните все выписки, договоры и платёжки!