Коммерческий найм — это форма аренды, при которой физическое или юридическое лицо сдаёт жильё не для постоянного проживания, а для получения прибыли. С 2023 года в Москве всё чаще встречаются схемы, при которых арендатор впоследствии выкупает квартиру у собственника. Разбираем, как работает механизм, на какие документы смотреть и какие риски учесть.

Почему выкуп выгоден обеим сторонам

• Собственнику — быстрый выход из долгостроя или ипотечных обязательств без потери первоначальной стоимости жилья.
• Арендатору — возможность «обжить» квартиру заранее и накопить первоначальный взнос за счёт части ежемесячного платежа.
• Риелтору — высокая комиссия за сопровождение сделки (в среднем 2–3 % от стоимости).

Типовая схема выкупа

Адвокат Андрей Алешкин в интервью ФедералПресс от описал классическую модель:

1. Арендатор и собственник подписывают договор коммерческого найма сроком от 24 до 60 месяцев.
2. Оговаривают опцию выкупа: процент арендных платежей, который засчитывается в первоначальный взнос (обычно от 30 до 70 %).
3. По окончании срока стороны заключают договор купли-продажи через нотариуса.
4. Если арендатор отказывается, собственник оставляет себе все накопленные средства как неустойку.

Необходимые документы

Калькуляция расходов на 2026 год

Пример: 1-комнатная квартира 42 м² на юго-востоке Москвы, первичка, без отделки.

• Рыночная стоимость: 10,5 млн руб.
• Ежемесячная аренда: 55 000 руб.
• Часть аренды, идущая в зачёт: 25 000 руб. (45 %).
• Остаток для выкупа через 3 года: 10 500 000 – (25 000 × 36) = 9 600 000 руб.

Дополнительные расходы:

• Оформление договора у нотариуса — 12 000 руб.
• Регистрация перехода права — 2 000 руб.
• Оценка независимым экспертом — 7 000 руб.

Три главных риска

Двойная продажа

Если собственник не снял обременение или закладывает квартиру в банк, арендатор может потерять деньги. Решение: ежемесячно проверять ЕГРН через онлайн-сервисы.

Рост цен

Договор может не зафиксировать цену выкупа. Решение: внести в соглашение формулу привязки к индексу цен на вторичное жильё по данным Росстата.

Отказ нотариуса

Некоторые нотариусы не регистрируют «смешанные» сделки (аренда → покупка). Решение: выбирать нотариуса с опытом работы с коммерческим наймом.

Чек-лист перед подписанием договора

1. Проверьте собственника. Убедитесь, что он владелец и что квартира не в залоге.
2. Закрепите цену. Включите в договор конкретную цифру или формулу пересчёта.
3. Зафиксируйте долю «накоплений». Укажите, какая именно часть аренды идёт в зачёт будущей покупки.
4. Определите порядок возврата. Если вы откажетесь от выкупа, пропишите, забираете ли вы накопления частично или теряете полностью.
5. Сделайте фото и видео отчёт. Зафиксируйте состояние квартиры на момент въезда, чтобы не списали «износ» на ваши платежи.

Куда обращаться за помощью

• Департамент городского имущества Москвы — mos.ru/dgi
• Реестр добросовестных риелторов — национальныйриелторскийреестр.рф
• Бесплатная юридическая консультация МосгорДЮИ, +7 -95 777-77-77