Кадастровый паспорт – это официальный документ, фиксирующий основные характеристики недвижимости и её кадастровую стоимость. Он необходим как владельцам, так и потенциальным покупателям, а также служит базой для государственной регистрации прав. В статье рассмотрим, что представляет собой кадастровый паспорт, какие сведения в нём содержатся, как его получить и какие особенности существуют для объектов незавершённого строительства (ОНС).

Что такое кадастровый паспорт?

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый паспорт – это документ, который содержит:

• идентификационные данные объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, тип объекта);
• характеристики здания/сооружения (площадь, этажность, материал стен и т.п.);
• данные о правовом статусе (право собственности, арендные отношения);
• кадастровую стоимость, определяемую на основании рыночных цен и нормативных коэффициентов.

Для разных категорий объектов существуют отдельные формы (приложение N 1 к постановлению Правительства Москвы):

• здание;
• сооружение;
• объект незавершённого строительства.

1.1 Вид объекта в родительном падеже

В кадастровом паспорте в родительном падеже указывается тип недвижимости: здания, сооружения или объекта незавершённого строительства. Это важно для корректного оформления правовых актов.

Зачем нужен кадастровый паспорт?

Наличие кадастрового паспорта требуется собственникам недвижимости в следующих случаях:

1. Регистрация прав собственности. Без паспорта невозможно оформить государственную регистрацию в Росреестре.
2. Операции с имуществом. Продажа, дарение, залог, наследование и другие сделки требуют подтверждения кадастровой стоимости и параметров объекта.
3. Налоговые расчёты. Кадастровая стоимость используется при расчёте налогов (налог на имущество, земельный налог).
4. Участие в государственных программах. Например, субсидирование ипотеки, программы «жильё для молодых семей» и др.

Состав и форма кадастрового паспорта

В официальной форме (приложение N 1) указаны следующие разделы:

Для объекта незавершённого строительства в разделах 2‑4 указываются данные, полученные в результате инженерно‑геодезических измерений и проектной документации.

Порядок получения кадастрового паспорта

Процедура получения паспорта в России (в т.ч. в Москве) выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления. Заполняется форма «Заявление о выдаче кадастрового паспорта» (форма КП‑1) и прикладываются документы:
   • паспорт заявителя;
   • правоустанавливающие документы на объект;
   • проектная документация (для ОНС);
   • технические планы и схемы.
2. Подача в Росреестр. Заявление подаётся через многофункциональный центр (МФЦ) либо в электронном виде через портал госуслуг.
3. Проведение измерений. При необходимости Росреестр привлекает геодезические организации для уточнения параметров (площадь, высота, границы). Для ОНС часто требуется измерить «как есть» и сравнить с проектом.
4. Экспертиза и согласование. Полученные данные проверяются на соответствие нормативным требованиям. При отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию могут быть выданы комментарии.
5. Выдача паспорта. После завершения всех проверок документ формируется в электронном виде и направляется заявителю. Срок выдачи в среднем — 30‑45 дней, но может быть продлён при наличии споров.

В Москве процесс регулируется постановлением Правительства города от 24 июля 2007 г. № 221‑ФЗ, где в пункте 1 указано, что форма паспорта утверждена в приложении N 1.

Особенности кадастрового паспорта для объектов незавершённого строительства (ОНС)

ОНС имеет ряд специфических черт, которые влияют на процесс его кадастрирования:

• Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию. Если такой документ не получен, в паспорте отражается статус «не введено в эксплуатацию», что ограничивает возможность продажи без договорённостей с покупателем.
• Неопределённость границ. На этапе строительства границы могут отличаться от проектных. Поэтому требуется проведение точных геодезических работ.
• Изменение стоимости. Кадастровая стоимость ОНС часто ниже рыночной, так как учитывается незавершённость работ и риски.
• Законодательные изменения 2026 г. Госдума приняла законопроект, упрощающий регистрацию прав на ОНС. С 13 февраля 2026 г. упрощённые процедуры позволяют получать паспорт без обязательного получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если есть договор подряда и акт выполненных работ.

Споры и проблемы, связанные с ОНС

В последние годы в судебной практике всё чаще встречаются дела о признании права собственности на ОНС. Основные причины конфликтов:

1. Отсутствие полного пакета правоустанавливающих документов у застройщика.
2. Изменения в проектной документации в процессе строительства без согласования с покупателями.
3. Неисполнение обязательств по вводу в эксплуатацию в установленные сроки.

Судебные решения часто опираются на наличие кадастрового паспорта – он подтверждает, что объект действительно существует, и фиксирует его параметры на момент обращения в суд.

Как оформить кадастровый паспорт в Москве (практический пример)

Для жителей и застройщиков Москвы порядок выглядит так:

1. Собрать пакет документов (паспорт, договор долевого участия, проектная документация, акт выполненных работ).
2. Подать заявление через портал «Мой арендатор» или в МФЦ «Мосгосуслуги».
3. Оплатить госпошлину (около 500 рублей за паспорт здания, 700 рублей – за ОНС).
4. Дождаться назначения специалиста Росреестра для проведения измерений (обычно в течение 10‑15 рабочих дней).
5. Получить электронный кадастровый паспорт в личном кабинете на портале Росреестра.

После получения паспорта можно зарегистрировать права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и свободно распоряжаться имуществом.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли продать ОНС без кадастрового паспорта? Формально продажа возможна, но без паспорта покупатель не сможет зарегистрировать право собственности, что делает сделку рискованной.
• Сколько стоит оформить кадастровый паспорт? Стоимость зависит от типа объекта и региона. В Москве – от 500 рублей (здание) до 700 рублей (ОНС) плюс плата за измерения, если они требуются.
• Что делать, если объект уже снесён, а паспорт выдан? В случае сноса необходимо подать заявление об изменении сведений в кадастре. Паспорт будет аннулирован, а в реестр внесут запись о «отсутствии объекта».
• Можно ли получить паспорт в электронном виде? Да. После завершения процедуры документ формируется в ЭДО (электронный документ обращения) и доступен в личном кабинете на портале Росреестра.
• Нужен ли отдельный паспорт для каждого помещения в здании? Да. Для каждой квартиры, офиса или нежилого помещения оформляется отдельный кадастровый паспорт помещения.

Кадастровый паспорт – фундаментальный документ, без которого невозможно законно владеть, продавать или использовать недвижимое имущество. Для зданий, сооружений и объектов незавершённого строительства он фиксирует их технические параметры, правовой статус и кадастровую стоимость; Важность паспорта возрастает в контексте текущих законодательных изменений, упрощающих регистрацию прав на ОНС, а также в условиях растущего количества споров в сфере долевого строительства.

Если вы планируете приобрести, продать или оформить права на любой объект недвижимости, первым шагом будет получение или проверка наличия актуального кадастрового паспорта. Это гарантирует юридическую чистоту сделки и защиту ваших интересов.