Вопрос, который регулярно задают покупатели, продавцы и наследники: «У дома и участка один и тот же кадастровый номер или это разные цифры?». Ответ на него влияет на всю последующую сделку: регистрацию права собственности, налогообложение, оценку стоимости и даже возможность оспаривать кадастровую стоимость. В статье разберёмся, когда номера совпадают, когда различаются, как правильно проверить сведения в ЕГРН и какие ошибки чаще всего встречаются в документах.
Что такое кадастровый номер и зачем он нужен
Кадастровый номер — это уникальный адрес объекта недвижимости в государственном реестре. Он присваивается один раз и навсегда, пока объект не будет разделён или объединён. Номер выглядит как последовательность цифр, разделённых двоеточиями:
- 77:01:0004010:123 — пример для Москвы;
- 50:00:0010103:1045 — пример для Московской области.
Структура номера (ГОСТ Р 57558-2017):
- Код субъекта РФ (77 — город Москва).
- Код района/округа (01, административный округ).
- Код квартала (земельного массива).
- Порядковый номер участка или здания внутри квартала.
Когда у земельного участка и дома один кадастровый номер
Ситуация 1: дом ещё не построен (участок без капитального строения)
Если на участке нет зданий или они не сданы в эксплуатацию, существует только кадастровый номер земельного участка. Дом появится в реестре только после ввода в эксплуатацию и получения кадастрового паспорта.
Ситуация 2: дом зарегистрирован как часть участка (редко)
В практике 1990-х — начала 2000-х годов встречались случаи, когда жилой дом приписывали к участку без выделения самостоятельного объекта. Тогда в ЕГРН отражался один номер:
77:01:0004010:123 (земля + дом вместе).
Сегодня такие объекты подлежат перераспределению: участку оставляют прежний номер, а зданию присваивают новый с тем же кварталом и другим «хвостом».
Когда номера отличаются
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки к ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь любое капитальное строение обязано иметь собственный кадастровый номер, даже если оно расположено на участке, принадлежащем тому же собственнику.
Пример
- Земельный участок: 50:36:1203010:314
- Жилой дом: 50:36:1203010:314:1001 — последний блок («1001») указывает, что это здание № 1 в границах участка.
Как проверить, совпадают ли номера, за 3 минуты
Способ 1. Единый реестр недвижимости (rosreestr.gov.ru)
- Откройте раздел «Электронные сервисы → Справочная информация по объектам недвижимости».
- Введите кадастровый номер участка.
- В карточке объекта найдите пункт «составные части/расположенные объекты». Если там есть дом с другим номером — значит, номера разные.
Способ 2. Выписка из ЕГРН (электронная или бумажная)
В разделе «Сведения о правах и обременениях» будет указано:
«Объект недвижимости: Земельный участок № …» и отдельной строкой — «Здание № …».
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Указали в договоре купли-продажи только номер участка, забыв упомянуть дом | Росреестр может отказать в регистрации перехода права на дом | Добавьте в договор два кадастровых номера (земля + дом) или приложите поэтапный акт приёма-передачи |
| Перепутали номер дома с номером участка, потому что они начинаются одинаково | Налоговая насчитает налог только за участок или, наоборот, удвоит налог | Сверьтесь с выпиской ЕГРН и проверьте, что в квитанциях указаны оба объекта |
- Получите свежую выписку ЕГРН (не старше 5 рабочих дней).
- Сверьте кадастровые номера:
- Участок, 77:01:0004010:123
- Дом — 77:01:0004010:123:1001
- Убедитесь, что в договоре оба номера прописаны отдельными пунктами.
- Проверьте, что нет несоответствия в площади между техпланом и кадастровыми чертежами.
Помните: даже если участок и дом принадлежат одному собственнику, они считаются разными объектами недвижимости и должны иметь отдельные кадастровые номера. Это упростит будущие сделки, наследование и расчёт налогов.