Вопрос «облагаются ли кадастровые работы НДС в 2026 году» волнует заказчиков и исполнителей геодезических, кадастровых и топографических услуг․ Ниже, подробное разъяснение по актуальному российскому законодательству, включая последние разъяснения Минфина и ФНС на 2026 год․
Что подпадает под термин «кадастровые работы»
- Геодезическая съёмка участка для постановки на кадастровый учёт․
- Межевание (выдел долей, межевой план для суда)․
- Определение координат характерных точек границ․
- Подготовка технических планов для объектов капстроительства и объектов недвижимости․
- Кадастровый учёт построенных жилых домов по техническому плану․
Все перечисленные виды работ относятся к услугам в сфере геодезии, кадастра и картографии и подпадают под ОКВЭД 2 класса 71․12․
Основное правило: НДС облагается по ставке 20 %
Пункт 3 ст․ 164 НК РФ и Письмо ФНС России от № СД-4-3/1812@ подтверждают: геодезические и кадастровые услуги не включены в перечень освобождённых от НДС операций (перечень ст․ 149 НК РФ)․
Следовательно, по умолчанию ставка НДС — 20 %․
Исключение: строительство жилых домов по договору подряда с физлицом
Минфин в Письме от № 03-07-11/28914 разъяснил:
- Если кадастровые работы выполняются в рамках договора строительного подряда (в т․ч․ бытового) с физическим лицом-заказчиком, то вся совокупность работ по возведению жилого дома освобождается от НДС на основании пп․ 3 п․ 1 ст․ 149 НК РФ․
- В этом случае кадастровые работы входят в состав освобождённого объекта (жилого дома) и НДС не начисляется․
- Для освобождения необходимы:
- договор строительного подряда, заключённый с гражданином (не ИП, не юрлицом);
- разрешение на строительство (или уведомление о планируемом строительстве по дачной амнистии);
- последующая регистрация права собственности на жилой дом․
Применение УСН: НДС всё равно не исчезает
ИП и юрлица на упрощёнке не являются плательщиками НДС, но:
- если кадастровые работы выполняются как самостоятельная услуга (вне состава строительного подряда), НДС не начисляется, но налог на прибыль/доход уплачивается по УСН;
- если работы встроены в договор строительного подряда с физлицом, применяется освобождение по пп․ 3 п․ 1 ст․ 149 НК РФ, и УСН-налог не начисляется на такие доходы․
Как оформить документы, чтобы воспользоваться освобождением
- В договоре пропишите: «Услуги по геодезической съёмке и подготовке технического плана выполняются в составе строительно-монтажных работ по возведению жилого дома…»․
- В счёте-фактуре и акте проставьте код операции «ОСВ-149» и пометку «без НДС в силу пп․ 3 п․ 1 ст․ 149 НК РФ»․
- Сохраните копию разрешения на строительство и выписку ЕГРН после регистрации права․
| Ситуация | НДС | Основание |
|---|---|---|
| Кадастровые работы как отдельная услуга для юрлица или ИП | 20 % | п․ 3 ст․ 164 НК РФ |
| Кадастровые работы в составе договора строительного подряда с физлицом | 0 % (освобождение) | пп․ 3 п․ 1 ст․ 149 НК РФ, Письмо Минфина от № 03-07-11/28914 |
| ИП/ООО на УСН, кадастровые работы вне состава строительного подряда | не плательщик НДС | гл․ 26․2 НК РФ |
Чек-лист для заказчика и исполнителя
- ☐ Уточните статус заказчика (физлицо / юрлицо)․
- ☐ Проверьте, входят ли кадастровые работы в договор строительного подряда․
- ☐ Если да — подготовьте договор, разрешение, технический план, акты․
- ☐ Если нет — заложьте НДС 20 % в смету․
- ☐ Применяете УСН? Убедитесь, что не выставляете счёт-фактуру с НДС․
Краткий вывод
В 2026 году кадастровые работы облагаются НДС по ставке 20 %, если они оказываются как самостоятельная услуга․
Однако если они входят в состав строительства жилого дома по договору подряда с физическим лицом, НДС не начисляется․
Проверяйте статус заказчика и структуру договора — это ключевые факторы․
Актуально на ․ Перед подписанием договора проконсультируйтесь с вашим бухгалтером или налоговым юристом․