Кадастровая стоимость (КС) – это официально установленная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с Федеральным законом «О кадастре недвижимости» и региональными нормативными актами. В Красноярском крае порядок расчёта, обновления и применения кадастровой стоимости регулируется как федеральным, так и краевым законодательством.
Правовая база
Основные документы, определяющие порядок расчёта кадастровой стоимости в Красноярском крае:
- Федеральный закон № 129‑ФЗ от г. «О кадастре недвижимости».
- Федеральный закон № 219‑ФЗ от г. «О земельном кадастре».
- Закон Красноярского края № 1‑ОЗ от г. «О регулировании земельных отношений в крае».
- Постановление Правительства Красноярского края от № 5‑п. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов».
- Указания Министерства экономического развития РФ (пункт 2.2.1). В них описывается методика расчёта КС для видов разрешённого использования, указанных в подп. 1.2.11.2.10 Указаний.
- Закон края о регулировании земельных отношений для собственников жилых домов, садовых домов или гаражей. В нём фиксировано, что цена выкупа земли составляет 2,5 % от её кадастровой стоимости.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это денежная оценка земельного участка, учитывающая:
- место расположения (район, транспортная доступность, близость к инфраструктуре);
- вид и категорию разрешённого использования (жилая, сельхоз, промышленная, рекреационная и пр.);
- площадь участка;
- особенности рельефа, почвы, гидрогеологические условия;
- наличие (или отсутствие) ограничений (запретов, охранных зон);
- другие параметры, установленные методическими рекомендациями.
КС используется для расчёта:
- налога на имущество физических и юридических лиц;
- размеров компенсаций при изъятии земли;
- цены выкупа земельных участков в рамках муниципального арендного договора;
- публичных закупок и сделок с земельными участками.
Методика расчёта кадастровой стоимости в Красноярском крае
Базовая стоимость (БС)
Базовая стоимость определяется как стоимость 1 м² земли при конкретном виде разрешённого использования. Для её расчёта применяются:
- сравнительный подход – анализ цен сделок с аналогичными участками;
- затратный подход – стоимость создания аналогичного земельного ресурса (редко используется для земли);
- доходный подход – оценка потенциального дохода от использования земли (применяется для коммерческих целей).
Коэффициенты корректировки
После определения базовой стоимости к ней применяются коэффициенты, учитывающие:
- Коэффициент местоположения (КМ) – зависит от расстояния до центра населённого пункта, транспортных артерий, школ, больниц.
- Коэффициент назначения (КН) – корректирует стоимость в зависимости от вида использования (жилая – 1,0; сельскохозяйственная – 0,6; промышленная – 1,2 и т.д.).
- Коэффициент рельефа и почвы (КРП) – учитывает сложность рельефа, наличие болот, скальных образований.
- Коэффициент ограничений (КО) – уменьшает стоимость, если участок находится в охранных зонах, зоне ТБО, на территории резерваций.
Формула расчёта
КС = БС × КМ × КН × КРП × КО × Площадь (м²)
Где Площадь – фактическая площадь участка в квадратных метрах.
Порядок определения и обновления кадастровой стоимости
- Сбор исходных данных. Органы кадастрового учета (Росреестр, отделы недвижимости краевой администрации) собирают сведения о границах, площади, виде использования, ограничениях.
- Проведение полевых работ. Геодезисты фиксируют координаты, проводят топографическую съёмку.
- Применение методики расчёта. На основании собранных данных рассчитывают базовую стоимость и применяют корректирующие коэффициенты.
- Публичное размещение результатов. По законодательству результаты должны быть опубликованы в открытом доступе (портал Росреестра, официальный сайт краевой администрации).
- Обращения и апелляции. Субъекты права (собственники, арендаторы) могут в течение 30 дней оспорить расчёт, предоставив доказательства иной стоимости.
- Обновление. Кадастровая стоимость пересматривается каждые 5 лет (периодический переоценочный цикл), а также при изменении вида использования, объединении/разделении участков.
Как узнать кадастровую стоимость своего участка?
Для получения информации о КС доступны несколько каналов:
- Личный кабинет на портале Росреестр. После регистрации можно ввести кадастровый номер и увидеть полную выписку.
- Многофункциональный центр (МФЦ) Красноярского края. Предоставляют выписку «О стоимости земельного участка» за плату (обычно 200–500 руб).
- Публичный портал «Госуслуги». Поиск по адресу или кадастровому номеру.
- Обращение в отдел земельных ресурсов администрации района/города. При необходимости можно запросить официальный документ в свободной форме.
Практические примеры расчёта
Пример 1. Жилой участок в черте города Красноярска
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь | 12 000 м² |
| Базовая стоимость (1 м²) – жилая зона | 1 200 ₽ |
| Коэффициент местоположения (близко к центру) | 1,15 |
| Коэффициент назначения (жилая) | 1,00 |
| Коэффициент рельефа (равный рельеф) | 1,00 |
| Коэффициент ограничений (нет ограничений) | 1,00 |
Пример 2. Сельскохозяйственный участок в окрестностях Красноярска
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь | 5 000 м² |
| Базовая стоимость (1 м²) – сельхоз | 350 ₽ |
| Коэффициент местоположения (далеко от города) | 0,85 |
| Коэффициент назначения (сельхоз) | 0,60 |
| Коэффициент рельефа (некоторые уклоны) | 0,95 |
| Коэффициент ограничений (частично в охранной зоне) | 0,90 |
Как кадастровая стоимость влияет на собственников?
- Налог на имущество. Ставка налога рассчитывается от КС, умноженной на установленный налоговый коэффициент (от 0,1 % до 1,5 % в зависимости от категории).
- Выкуп земли. При выкупе муниципального участка арендатору выплачивается 2,5 % от кадастровой стоимости (по региональному закону).
- Компенсации при изъятии. При принудительном изъятии земли государство обязано выплатить компенсацию в размере, не ниже КС.
- Продажа и аренда. КС часто служит базой для определения рыночной цены, однако реальная цена может отличатся в зависимости от спроса.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Как часто меняется кадастровая стоимость?
В Красноярском крае переоценка проводится каждые 5 лет. При изменении вида использования, объединении/разделении участков или изменении ограничений стоимость может быть пересчитана вне очереди.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Да. Субъект права имеет право подать заявление в органы кадастрового учета в течение 30 дней с момента публикации результата. Требуется предоставить документы, подтверждающие иные оценки (например, экспертизу).
Каким образом рассчитывается коэффициент местоположения?
Коэффициент определяется на основе табличных данных, опубликованных в методических рекомендациях Минэкономразвития РФ. Он учитывает расстояние до центра населённого пункта, наличие транспортных магистралей, инфраструктурные объекты;
Что делать, если в выписке указана неверная площадь?
Необходимо обратиться в Госуслуги или в МФЦ с заявлением о корректировке, приложив кадастрограмму, акт измерения, а также техническую документацию (проект, схему межевания).
Как узнать, в какой категории использования находится мой участок?
Информацию о виде разрешённого использования (Ж/У, С/У, П/У и т.д.) можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или в разрешении на использование земельного участка, выданном органом местного самоуправления.
Кадастровая стоимость земельных участков в Красноярском крае – это важный показатель, от которого зависят налоговые обязательства, компенсации, цены выкупа и многие другие юридические и финансовые вопросы. Понимание методики расчёта, знание правовых актов и умение пользоваться официальными ресурсами позволяют собственникам эффективно управлять своими земельными активами.
Для получения актуальной информации рекомендуется регулярно проверять портал Росреестра и следить за публикациями новых постановлений и указаний, которые могут изменить порядок расчёта кадастровой стоимости.
Дата публикации: . Информация актуальна на 08:29:07.