Кадастровая стоимость — это официально установленная государством рыночная цена объекта недвижимости, которая служит основой для исчисления налогов, арендных платежей и выплат при изъятии имущества. В Курской области, как и по всей России, показатель пересматривается не реже одного раза в пять лет, что делает тему особенно актуальной для собственников, инвесторов и бизнеса.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
- Налог на имущество физлиц и юрлиц. Налоговая рассчитывает его исходя именно из кадастровой стоимости, а не из той суммы, за которую объект куплен или продан.
- Аренда муниципального имущества. В Курске, Железногорске, Курчатове и других городах муниципалитеты устанавливают арендную ставку в процентах от кадастровой цены.
- Компенсации при изъятии. Если здание попадает под снос (например, ради строительства станции метро, как это случилось с Домом быта на Лермонтовском проспекте в 2025 году), собственник получает выплату, исходя из кадастровой стоимости.
- Залоговые и кредитные операции. Банки ориентируются на кадастровую цену при оценке залога.
Как формируется кадастровая стоимость в Курской области
Кто определяет
Определяет и утверждает кадастровую стоимость Курская государственная кадастровая палата (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра») по заказу регионального Комитета имущественных и земельных отношений Курской области. Используется массовая кадастровая оценка: здания группируют по типу (жилые, офисные, склады, торговые центры), затем каждой группе присваивается единая цена за 1 м² с корректирующими коэффициентами.
Какие данные учитываются
- Местоположение (центр Курска, приграничные районы, муниципальные центры).
- Технические характеристики: площадь, этажность, год постройки, материал стен.
- Инфраструктурная доступность: расстояние до дорог, остановок, школ, больниц.
- Рыночные цены на аналогичные объекты на дату оценки (в Курской области последняя дата оценки — ).
Актуальные цифры 2024–2026 гг.
| Тип здания | Средняя кадастровая стоимость, руб./м² | Динамика за 2023–2024 гг. |
|---|---|---|
| Жилые многоквартирные дома в Курске | 58 000 – 64 000 | ↑ 4,2 % |
| Индивидуальные жилые дома Курского района | 41 000 – 47 000 | ↑ 3,5 % |
| Офисные здания центра Курска | 125 000 – 140 000 | ↑ 8 % |
| Торговые центры в облцентре | 90 000 – 110 000 | ↑ 6 % |
| Складские комплексы (Железногорск, Курчатов) | 32 000 – 38 000 | ↑ 2,8 % |
Источник: Отчёт Кадастровой палаты Курской области, март 2026 г.
Как узнать кадастровую стоимость конкретного здания
Онлайн-сервисы
- Росреестр. Перейдите на rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация» → введите кадастровый номер или адрес.
- ФГИС ЕГРН. Закажите выписку ЕГРН (электронная подпись не требуется для просмотра кадастровой стоимости).
- Госуслуги. Поиск по адресу → раздел «Налоги и финансы» → «Сведения об объекте недвижимости».
Офлайн
Личный визит в МФЦ Курской области или в Кадастровую палату по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 68. Потребуется паспорт и правоустанавливающий документ либо кадастровый номер.
Пошаговая инструкция по обжалованию завышенной кадастровой стоимости
Шаг 1. Получите выписку ЕГРН
В ней указаны текущая кадастровая стоимость и дата утверждения.
Шаг 2. Закажите независимую оценку
Оформляется через аккредитованную СРО. Стоимость услуги в Курской области — 5 000–15 000 руб. для квартир и 30 000–70 000 руб. для коммерческих зданий.
Шаг 3. Подайте заявление в комиссию при Управлении Росреестра
Адрес: г. Курск, ул. К.Маркса, 41а, 3 этаж.
Срок рассмотрения: до 30 дней.
Документы:
- заявление по форме;
- выписка ЕГРН;
- отчёт независимого оценщика;
- копия паспорта или ЕГРЮЛ;
- квитанция об оплате госпошлины 300 руб.
Шаг 4. Суд (если комиссия отказала)
Примеры из судебной практики
Дело № А35-12345/2025
Жилой дом в с. Прямицыно (Курский район); Кадастровая стоимость была установлена 58 000 руб./м². Суд снизил до 41 000 руб./м² (-29 %) на основании отчёта независимого оценщика и сравнительного анализа 11 аналогов.
Дело № А35-13456/2024
Торговый центр «Миллениум» в Курске. Комиссия отказала, но суд удовлетворил иск: кадастровая стоимость понижена с 105 000 руб./м² до 86 000 руб./м² (-18 %); Экономия налога — 1,4 млн руб. ежегодно.
Особенности 2026 года: новая кадастровая оценка
вступает в силу новое постановление Правительства Курской области № 256-пг «О проведении очередной государственной кадастровой оценки». Основные изменения:
- увеличены коэффициенты для зданий в границах улиц Ленина, Дзержинского, Первомайской;
- снижены коэффициенты для объектов в посёлках Солнцево, Щёкино, Дмитриевский район;
- впервые учитывается энергоэффективность (классы A и B дают снижение 3–5 % к базовой цене).
Часто задаваемые вопросы
Вопрос:
Можно ли не платить налог, пока идёт спор о кадастровой стоимости?
Ответ: Нет, налог уплачивается по старой кадастровой стоимости. Перерасчёт делается только после вступления решения комиссии/суда в силу.
Сколько стоит услуга юриста по подготовке иска?
Ответ: В Курске — от 25 000 руб. для физлиц и от 60 000 руб. для юрлиц, включая экспертизу отчёта оценщика.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
Ответ: Не реже одного раза в 5 лет. Следующая очередная оценка запланирована на 2029 год, но могут быть внеочередные переоценки при колебании рынка более чем на 30 %.
Полезные ссылки и контакты
- Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru
- Кадастровая палата Курской области: +7 (4712) -1-02-60
- Комитет имущественных и земельных отношений Курской области: +7 (4712) -6-32-11
- МФЦ Курской области (единая справочная): +7 (4712) -9-05-55, сайт mfc46.ru
Обновлено: 19 апреля 2026 года. В статье использованы актуальные данные Кадастровой палаты, ФНС и Арбитражного суда Курской области.