Кадастровая стоимость – это официально установленный на определённую дату денежный показатель стоимости недвижимости, полученный в результате её оценки. Именно от неё зависят расчёты имущественного налога, земельного налога и налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже имущества.

Содержание

1. Что такое кадастровая стоимость?
2. Законодательная база
3. Как происходит расчёт?
4. Что изменилось в 2026 году?
5. Как узнать свою кадастровую стоимость?
6. Как оспорить и исправить кадастровую стоимость?
7. Влияние на налоги
8. Часто задаваемые вопросы

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это результат оценки объекта недвижимости, проведённой в соответствии с методиками, утверждёнными Росреестром. Оценка учитывает:

• площадь и тип помещения (квартира, дом, нежилое помещение);
• расположение (район, удалённость от центра, транспортная доступность);
• год постройки и состояние здания;
• наличие коммуникаций и инфраструктуры;
• рыночные цены на аналогичные объекты в данном районе.

Полученный показатель фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и может быть использован в любых юридических и финансовых операциях.

Законодательная база

Основные нормативные акты, регулирующие кадастровую стоимость:

1. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от  г.;
2. Постановление Правительства РФ № 391 от  г. «Об утверждении Положения о порядке оценки недвижимости для целей кадастра»;
3. Приказ Росреестра № 108‑Э от  г. «Об утверждении методики расчёта кадастровой стоимости жилых помещений»;
4. Решения Верховного суда РФ, разъясняющие порядок обжалования кадастровой оценки (см. сайт суда).

Как происходит расчёт кадастровой стоимости?

Процесс оценки состоит из нескольких этапов:

1. Сбор исходных данных – информация о праве собственности, технические характеристики, кадастровый номер.
2. Анализ рыночных данных – сравнение с ценами на аналогичные объекты в том же районе, учитывая сделки за последние 12 мес.
3. Применение методики – расчёт по формуле, установленной Приказом Росреестра. Для жилых помещений часто используется формула:
   Кадастровая стоимость = (Площадь × Базовая цена за м²) × (Коэффициент местоположения) × (Коэффициент качества)
4. Согласование и публикация – результат вносится в ЕГРН, а собственнику направляется уведомление.

Что изменилось в 2026 году?

С начала 2026 года в России произошли несколько ключевых изменений, которые напрямую влияют на кадастровую стоимость:

• Пересчёт на основе новых рыночных данных – в связи с ростом цен на жильё в регионах, Росреестр обновил базовые цены за квадратный метр в более чем 150 муниципальных образованиях.
• Автоматизация процесса уведомления – большинство собственников получили электронные уведомления через портал Госуслуг вместо бумажных писем.
• Ужесточение сроков обжалования – теперь заявка в досудебный порядок должна быть подана в течение 30 дней с момента получения уведомления (ранее – 60 дней).

Эти изменения объясняют, почему многие собственники в 2026 году получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости своих объектов.

Как узнать свою кадастровую стоимость?

Существует несколько способов получить актуальную информацию:

1. Через личный кабинет на сайте Росреестра:
   • Зайдите на rosreestr.gov.ru;
   • Войдите в Личный кабинет (используйте ЕСИА или мобильный банк);
   • Выберите раздел «Мои объекты недвижимости» → «Кадастровая стоимость».
2. Через портал Госуслуги:
   • Войдите в gosuslugi.ru;
   • Найдите услугу «Получить сведения о кадастровой стоимости недвижимости»;
   • Введите кадастровый номер или адрес.
3. В офисе Росреестра – личный визит с паспортом и документом, подтверждающим право собственности.
4. Через мобильные приложения – «Мой Кадастр», «Электронный реестр» (доступны в App Store и Google Play).

После получения справки проверьте, соответствуют ли указанные параметры (площадь, тип помещения, коэффициенты) действительности.

Как оспорить и исправить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что оценка завышена или занижена, действуйте в два этапа:

Досудебный порядок

1. Подготовьте пакет документов:
   • Копию уведомления о кадастровой стоимости;
   • Документы, подтверждающие фактическую площадь (проект, акт измерения);
   • Свидетельства о проведённых ремонтных работах, сертификаты энергоэффективности;
   • Сравнительные сделки (договоры купли‑продажи соседних квартир).
2. Заполните форму «Заявление об изменении кадастровой стоимости» и отправьте её в территориальное отделение Росреестра (лично или онлайн).
3. Срок рассмотрения – до 30 дней. В случае положительного решения будет выписан новый акт оценки.

Судебный порядок

1. Если досудебный процесс завершился отказом, подготовьте исковое заявление в суд общей юрисдикции (или арбитражный, если объект – коммерческий).
2. Приложите те же документы, что и в досудебном порядке, а также копию решения Росреестра.
3. Суд рассматривает дело в течение 2‑3 месяцев, после чего может вынести решение об изменении кадастровой стоимости.

Важно: в 2026 году срок подачи досудебного заявления сократился до 30 дней. Не откладывайте проверку.

Влияние кадастровой стоимости на налоги

Кадастровая стоимость является базой для расчёта нескольких налогов:

При увеличении кадастровой стоимости в 2026 году налоговые обязательства у многих собственников выросли. Рассчитайте налоговую нагрузку заранее, чтобы избежать неожиданностей.

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли самостоятельно изменить кадастровую стоимость? – Нет. Изменения вносятся только после официального пересмотра в Росреестре.
• Как часто проводится переоценка? – По закону переоценка проводится не реже одного раза в 5 лет, а в случае значимых изменений рыночных цен – по инициативе Росреестра.
• Что делать, если в уведомлении указана неверная площадь? – Закажите независимую измерительную экспертизу, приложите акт измерения к заявлению об изменении стоимости.
• Влияет ли наличие ипотечного кредита на кадастровую стоимость? – Нет, кредит не учитывается в расчёте. Однако банк может потребовать актуальную оценку для подтверждения стоимости залога.
• Можно ли получить скидку на налог, если квартира энергоэффективна? – Да. При наличии сертификата «Зелёный дом» можно запросить уменьшение кадастровой стоимости на 5 % (см. пункт «Коэффициент энергоэффективности»).

Кадастровая стоимость – ключевой показатель, от которого зависят налоги, расчёт НДФЛ и многие юридические вопросы, связанные с недвижимостью. В 2026 году произошли значительные изменения: обновлённые рыночные цены, введённый коэффициент энергоэффективности и сокращённые сроки обжалования. Чтобы избежать нежелательных налоговых последствий, рекомендуется своевременно проверять свои данные в личном кабинете Росреестра и при необходимости подавать досудебные обращения.

Если у вас возникли вопросы или нужна помощь в подготовке документов для обжалования кадастровой стоимости – обращайтесь к квалифицированным юристам или к специалистам Росреестра.