Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое «вид разрешённого использования» и почему он влияет на цену

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это официально закреплённый в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) перечень видов деятельности, которые допускаються на конкретном земельном участке. Именно ВРИ определяет, какой удельный показатель кадастровой стоимости (УПКСЗ) применит оценочная комиссия при очередной государственной кадастровой оценке.

• Для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) ставки могут быть минимальными.
• Для малоэтажной жилой застройки показатель выше в 3–5 раз.
• Для торгово-развлекательных комплексов он может превышать сельхоз-значение в 20–30 раз.

Как именно рассчитывают кадастровую стоимость

Простой участок с одним ВРИ

Формула:

КС = УПКСЗ × S, где

• УПКСЗ, удельный показатель для данного ВРИ в данном кадастровом квартале (руб./м²);
• S, площадь участка (м²).

Участок с несколькими ВРИ

П. 20 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости прямо указывает:

Если у земельного участка закреплено несколько видов разрешённого использования, кадастровая стоимость считается по максимальному из применимых УПКСЗ.

Отсутствие данных по УПКСЗ

Если в кадастровом квартале отсутствуют утверждённые значения УПКСЗ для конкретного ВРИ, применяеться минимальное значение для группы разрешенного использования в границах населённого пункта (подп. «в» Порядка).

Как изменение ВРИ влияет на кадастровую стоимость: практические примеры

Пример 1. Перевод из ЛПХ в ИЖС

• Площадь: 1 200 м²
• ВРИ «ЛПХ»: УПКСЗ = 80 руб./м² → КС = 96 000 руб.
• ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство»: УПКСЗ = 450 руб./м² → КС = 540 000 руб.

Рост кадастровой стоимости: 444 000 руб. (+462 %).
Это моментально увеличит земельный налог и арендную плату, но откроет возможность легальной застройки.

Пример 2. Участок в промзоне → под торговый центр

• Промзона: УПКСЗ = 1 100 руб./м²
• Торговая недвижимость: УПКСЗ = 6 500 руб./м²

Разница в 6 раз обернётся повышением налоговой нагрузки и, возможно, дополнительным платежом за изменение ВРИ (коэффициент 0,5–1,0 от прироста КС).

Пошаговая инструкция: как узнать и, при необходимости, изменить ВРИ

1. Проверьте текущий ВРИ:
   • Сайт rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам».
   • Или выписка ЕГРН в электронном виде (₽300–₽750).
2. Уточните актуальный УПКСЗ:
   • На сайте Центра государственной кадастровой оценки вашего региона (поиск «ГБУ <регион> Госкадастроценка»).
   • По кадастровому кварталу найдите таблицу УПКСЗ и сопоставьте со своим ВРИ.
3. Решили изменить ВРИ?
   • Подайте заявление в комиссию муниципалитета (отдел архитектуры/комитет по землепользованию).
   • Приложите: схему расположения, градостроительный план, техплан или топосъёмку, правоустанавливающие документы.
   • Утверждённое изменение вносится в ЕГРН → автоматически формируется акт переоценки КС.

Налоговые и арендные последствия

Аренда: при расчёте арендной платы по ФЗ-325 применяется коэффициент К=1,5–3,0 % от КС в год. Смена ВРИ с «ЛПХ» на «Офис» может в 10 раз удорожить аренду.

Как оспорить кадастровую стоимость, если она завышена из-за ВРИ

1. Комиссия при Росреестре — бесплатно, срок 30 дней.
2. Суд, если комиссия отказала, срок 3 года со дня ввода данных в ЕГРН.
3. Аргументы: неправильно указан ВРИ, неверно рассчитан УПКСЗ (ошибка в площади/категории).

Что изменится в 2026–2027 годах

• С вводится новая массовая кадастровая оценка по всей РФ. УПКСЗ будут пересчитаны с учётом рыночных данных 2024–2025 гг.
• Регионы получат право устанавливать дифференцированные коэффициенты для «переходных» ВРИ (например, временные объекты).
• В ЕГРН добавят четвертый уровень классификатора ВРИ, что сделает расчёты более точными.

Краткий чек-лист для собственника

• ✓ Проверьте ВРИ в ЕГРН.
• ✓ Сравните УПКСЗ с таблицей Центра кадастровой оценки.
• ✓ Оцените новую налоговую нагрузку, если измените ВРИ.
• ✓ Если КС явно завышена — подготовьте документы для комиссии или суда.