Кадастровая стоимость – это официальная оценка недвижимости, установленная государством․ До 2026 года она формировалась по принципу, отличному от рыночной цены, и использовалась в расчёте налога на имущество, земельного налога и НДФЛ․ С 2026 года в России началась постепенная переориентация кадастровой оценки на рыночные цены․ В статье рассмотрим, что изменилось, почему это важно и как собственникам адаптироваться к новым правилам․

Почему кадастровая стоимость стала ближе к рыночной?

Ранее кадастровая стоимость часто отставала от реальных рыночных цен, что приводило к:

• Недооценке недвижимости и, как следствие, недостаточному доходу бюджета от налогов;
• Сложностям при расчёте компенсаций за изъятие земли;
• Неравномерному распределению налоговой нагрузки между собственниками․

Для устранения этих проблем правительство приняло ряд нормативных актов, направленных на синхронизацию кадастровой оценки с текущими рыночными условиями․

Ключевые законодательные изменения, вступившие в силу с 2026 года

2․1 Увеличение кадастровой стоимости

С начала 2026 года многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости их недвижимости․ Причины:

1. Пересмотр базовых параметров оценки (площадь, местоположение, тип здания);
2. Внедрение новых методик, учитывающих среднерыночные цены за последние 12 месяцев;
3. Переход к более частому обновлению данных – теперь оценка проводится каждые два года вместо четырёх (законопроект Росреестра)․

2․2 Новая процедура оспаривания кадастровой стоимости

С 2026 года изменился порядок обжалования кадастровой стоимости․ Теперь собственник может:

• Подать заявление в Росреестр в течение 30 дней после получения уведомления;
• Запросить независимую экспертизу у аккредитованного оценщика;
• Если решение Росреестра не устраивает, обратиться в суд в течение 60 дней․

Раньше спор решался только через переговоры с оценщиком, а судебные процедуры часто затягивались․

2․3 Увеличение количества объектов, оценка которых зависит от кадастровой стоимости

К 2026 году в Санкт-Петербурге число объектов недвижимости, для которых налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, выросло более чем на 25 %․ Это связано с тем, что новые правила охватили:

• Жилые квартиры и дома;
• Коммерческие помещения;
• Земельные участки любой категории․

Как определяется кадастровая стоимость «в размере рыночной»?

3․1 Основные параметры оценки

Для расчёта используется комбинация следующих факторов:

3․2 Алгоритм расчёта

1. Сбор данных о недвижимости (площадь, тип, статус)․
2. Получение среднерыночных цен из открытых реестров сделок․
3. Применение коэффициентов корректировки (влияние инфраструктуры, экологических факторов)․
4. Расчёт базовой стоимости = площадь × рыночная цена × коэффициенты․
5. Проверка полученного результата независимым экспертом и внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․

Практические последствия для собственников

4․1 Налоговые обязательства

Поскольку налог на имущество рассчитывается как процент от кадастровой стоимости, её рост приводит к:

• Увеличению налоговой базы (в среднем на 15‑30 % в зависимости от региона);
• Необходимости пересмотра планов по бюджету семьи или компании․

4․2 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже

При продаже недвижимости налоговый вычет рассчитывается от разницы между реальной продажной ценой и кадастровой стоимостью на момент покупки․ Если кадастровая стоимость теперь ближе к рыночной, то:

• Налоговая нагрузка может уменьшиться, если продажная цена не превышает новую кадастровую стоимость;
• В случае роста цены налог будет выше, но расчёт становится более прозрачным․

4․3 Как подготовиться к изменениям

Рекомендуемые шаги для собственников:

1. Проверьте текущую кадастровую стоимость в личном кабинете Росреестра․
2. Сравните её с рыночными ценами по аналогичным объектам (используйте сервисы недвижимости)․
3. Если разница превышает 10 %, подготовьте документы для оспаривания․
4. Подготовьте план бюджета с учётом возможного повышения налога․
5. При планировании продажи учитывайте, что новое правило может снизить налоговую нагрузку․

Пример расчёта налога на имущество после изменения кадастровой стоимости

Допустим, квартира площадью 70 м² в Санкт‑Петербурге имела кадастровую стоимость 3 000 000 ₽ (оценка 2024 года)․ По новой методике:

• Средняя рыночная цена за м² – 85 000 ₽;
• Коэффициент качества – 0,95;
• Новая кадастровая стоимость = 70 × 85 000 × 0,95 ≈ 5 665 000 ₽․

Ставка налога на имущество в СПб – 0,1 % от кадастровой стоимости․

Налог до 2026 года: 3 000 000 ₽ × 0,001 = 3 000 ₽ в год․

Налог после 2026 года: 5 665 000 ₽ × 0,001 = 5 665 ₽ в год․

Разница – 2 665 ₽ (≈ 89 %)․ Это демонстрирует, насколько может вырасти налоговая нагрузка․

С 2026 года кадастровая стоимость недвижимости в России стала приближаться к рыночной․ Это изменение обусловлено желанием государства повысить прозрачность налоговых расчётов, обеспечить более справедливое распределение налоговой нагрузки и упростить процедуры оспаривания․ Для собственников важно:

• Отслеживать изменения в кадастровой оценке;
• Понимать, как новые правила влияют на налоговые обязательства;
• При необходимости пользоваться упрощённой процедурой оспаривания․

Только своевременный мониторинг и проактивный подход помогут минимизировать финансовые риски и воспользоваться преимуществами более точной оценки недвижимости․

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․