Кадастровая стоимость (КС) – это расчётная величина, отражающая представление о ценности земельного участка при текущем его использовании. Она используется в качестве базы для расчёта земельного налога, а также может служить ориентиром при определении платы за пользование землёй.

Правовая основа расчёта КС

Основные нормативные акты, регулирующие кадастровую стоимость, включают:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 5 ст. 65 ЗК РФ) – устанавливает, что кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от № 218-ФЗ.
3. Постановления Правительства РФ и методические рекомендации Росреестра, в частности Методика расчёта кадастровой стоимости земельных участков (утв. ).

С 19 января 2026 г. по 19 февраля 2026 г. в Сергиевом‑Посадском районе приём возражений по проекту межевого плана и требований о согласовании границ участков осуществляется по адресу: ул. Советская, 12, офис 3, г. Сергиев Посад, Московская область.

Как формируется кадастровая стоимость?

КС рассчитывается на основе совокупности факторов, которые учитываются в методике Росреестра:

• Кадастровая стоимость земли (КСЗ) – базовая величина, определяемая по типу земель (сельскохозяйственные, подземные, населённые пункты и пр.).
• Коэффициенты местоположения – учитывают доступность к транспортным артериям, инфраструктуре, удалённость от центров населённых пунктов.
• Коэффициенты назначения – отражают целевое использование участка (жилая застройка, коммерция, сельское хозяйство и т.д.).
• Корректирующие коэффициенты – учитывают специфические особенности (рельеф, наличие природных ресурсов, ограничения по охране окружающей среды).

Формула расчёта выглядит упрощённо так:

КС = КСЗ × К_м (коэффициент местоположения) × К_н (коэффициент назначения) × К_к (корректирующий коэффициент)

Специфика расчёта в Сергиевом‑Посадском районе

Сергиев‑Посадский район – часть Московской области, известный своей исторической застройкой и развитой инфраструктурой. При расчёте КС учитываются следующие региональные особенности:

Классификация земель

• Земли сельскохозяйственного назначения – КСЗ = 450 руб./м² (по данным на 2025 год).
• Земли под жилую застройку в черте города – КСЗ = 12 000 руб./м².
• Земли под коммерческую застройку – КСЗ = 20 000 руб./м².
• Объекты культурного наследия (вокруг Троице-Сергиевой лавры) – повышенный коэффициент защиты К_к = 1,25.

Коэффициент местоположения (К_м)

Для участков, расположенных в пределах 5 км от центра Сергиева Посада, применяется коэффициент К_м = 1,30. В более отдалённых районах (5‑15 км) – К_м = 1,10. За пределами 15 км – коэффициент снижаеться до 0,95.

Коэффициент назначения (К_н)

Пример расчёта

Допустим, у вас участок площадью 10 000 м², расположенный в 3 км от центра, под жилую застройку многоквартирных домов.

1. КСЗ (жилая застройка) = 12 000 руб./м²
2. К_м = 1,30 (близость к центру)
3. К_н = 1,20 (многоквартирный дом)
4. К_к = 1,00 (нет особых ограничений)

КС = 12 000 × 1,30 × 1,20 × 1,00 = 18 720 руб./м²
Общая стоимость участка = 18 720 × 10 000 = 187 200 000 руб.

Кадастровая стоимость vs. Рыночная стоимость

КС редко полностью совпадает с рыночной стоимостью (РС), потому что:

• КС отражает оценочную ценность, а не реальную цену сделки.
• РС учитывает текущий спрос, инвестиционную привлекательность и индивидуальные условия покупателя.
• В некоторых случаях КС может быть выше (например, при наличии ограничений по использованию земли), а в других – ниже (особенно в быстро развивающихся районах).

Как оспорить кадастровую стоимость?

Если владелец считает, что установленная КС завышена или занижена, он имеет право подать апелляционную жалобу. Процедура выглядит так:

1. Сбор доказательной базы – рыночные сделки с аналогичными участками, независимая оценка, экспертиза.
2. Подача заявления в Росреестр в течение 30 дней с момента получения извещения о стоимости.
3. Оплата государственной пошлины (по состоянию на 2026 год – 5 % от разницы, но не менее 5 000 руб.).
4. Рассмотрение заявления – в течение 30 дней (может быть продлено до 60 дней при необходимости экспертизы).
5. Получение решения. При отказе можно обратиться в суд с иском о пересмотре КС.

Важно помнить, что в 2026 году п. 5 ст. 65 ЗК РФ (платность использования земель) утратил силу, поэтому изменения в КС напрямую влияют только на налоговые обязательства, а не на плату за пользование землей.

Актуальные изменения 2026 года в Сергиевом‑Посадском районе

• С 1 января 2026 г. введена новая методика расчёта КС, учитывающая транспортную доступность (коэффициент Т до 1,15).
• В период с 19 января по 19 февраля 2026 г. принимаются возражения по проекту межевого плана – важный этап, так как изменения границ могут влиять на КС.
• Для формирования годовой отчётности‑2023 в учёте актуализации/изменения КС учитываются данные о переоценке, проведённые в 2022‑2023 годах (за исключением регионов, находящихся под особым правовым режимом).

Практические рекомендации владельцам участков

• Регулярно проверяйте актуальность кадастровой стоимости – запросите выписку из ЕГРН онлайн.
• Сравнивайте КС с рыночными ценами в вашем районе, используя открытые базы объявлений (ЦИАН, Авито, Яндекс Недвижимость).
• Если планируете продажу, учитывайте, что потенциальные покупатели часто используют рыночную стоимость, а налоговые органы – КС.
• В случае значительного расхождения подавайте апелляцию в течение 30 дней.
• Следите за сроками приёма возражений и согласований – в 2026 году они фиксированы (19 янв – 19 фев).

Кадастровая стоимость участка в Сергиевом‑Посадском районе формируется на основе федеральных методик, адаптированных к региональным особенностям. Она служит основой для расчёта земельного налога и может отличаться от рыночной стоимости. Владелец имеет законные инструменты для оспаривания КС, особенно в случае её некорректного определения.

Для точного расчёта рекомендуем воспользоваться официальным порталом Росреестра или обратиться к сертифицированному оценщику, который учтёт все локальные коэффициенты и поможет оформить необходимые документы.

Дата публикации: — актуальная информация на момент написания статьи.