Кадастровая стоимость – это официальная денежная оценка недвижимости, установленная в целях налогообложения, оформления сделок и расчёта государственных сборов. В 2026 году сведения о кадастровой стоимости доступны онлайн, а их правильное использование позволяет точно рассчитать налоговую нагрузку и избежать переплат.

Правовое регулирование

Кадастровая стоимость регулируется рядом нормативных актов:

• Пункт 3 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ – определяет объекты, для которых налоговая база считается кадастровой стоимостью.
• Федеральный закон № 237‑ФЗ от «О государственной кадастровой оценке недвижимости» (п. 18 ст. 14) – устанавливает порядок оформления замечаний и исправлений в кадастре.
• Постановления правительства РФ и региональные акты, которые уточняют ставки налога на имущество, земельный налог и транспортный налог.

Что входит в понятие «кадастровая стоимость»?

Кадастровая стоимость – это величина, определяемая для целей начисления налогов и иных обязательных платежей. Она не является рыночной ценой, но часто используется как ориентир при:

1. Расчёте налога на имущество физических и юридических лиц;
2. Определении земельного налога;
3. Установке арендных плат за государственные и муниципальные земли;
4. Оценке стоимости при продаже, покупке или наследовании недвижимости.

Как узнать кадастровую стоимость по адресу?

3.1 Онлайн‑сервисы

Для большинства объектов достаточно выполнить несколько простых шагов:

1. Перейти на официальный портал Росреестра или в Госуслуги.
2. Ввести точный адрес объекта (улица, дом, корпус, квартира) либо кадастровый номер (пример: 77:01:0001012:1234).
3. Нажать кнопку «Поиск». Система выдаст выписку из ЕГРН с указанием текущей кадастровой стоимости.
4. При необходимости сохранить документ в PDF‑формате или распечатать его для подачи в налоговую инспекцию.

3.2 Личное обращение

Если онлайн‑поиск невозможен (например, объект находится в реестре, недоступном публично), можно:

• Обратиться в бюджетную организацию (отдел кадастра) по месту нахождения недвижимости;
• Посетить Многофункциональный центр (МФЦ) и подать запрос в соответствии с п. 18 ст. 14 ФЗ 237‑ФЗ;
• Получить выписку в электронном виде через личный кабинет на сайте ФНС.

Кадастровая стоимость и налоги

4.1 Налог на имущество физических лиц

Формула расчёта выглядит так:

Налог = (Кадастровая стоимость × Налоговая ставка) – Налоговый вычет
 

Где:

• Кадастровая стоимость – берётся из выписки за 1 января расчётного налогового года;
• Налоговая ставка – устанавливается региональными властями (обычно от 0,1 % до 2 % от стоимости);
• Налоговый вычет – фиксированная сумма, предоставляемая налогоплательщику (например, 30 000 ₽ в Москве).

4.2 Земельный налог

Для земельных участков налоговая база также определяется кадастровой стоимостью, но ставка зависит от категории земли (аграрная, промышленная, под жилую застройку и пр.).

4.3 Транспортный налог

Для транспортных средств (автомобилей) в качестве базы используется кадастровая стоимость (стоимость по данным Росреестра), а ставка – фиксированная в региональном законодательстве.

Почему кадастровая стоимость может отличаться от рыночной?

Кадастровая оценка проводится по специальной методологии, учитывающей:

• Площадь и тип объекта (жилая, нежилая, земельный участок);
• Расположение (центр города, окраина, сельская местность);
• Техническое состояние и наличие коммуникаций;
• Сравнительные цены на схожие объекты в реестре.

Рыночная цена формируется на основе спроса‑предложения, инвестиционной привлекательности и индивидуальных особенностей конкретного объекта, поэтому часто выше или ниже кадастровой оценки.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, можно воспользоваться следующей процедурой:

1. Подготовить пакет документов: выписку из ЕГРН, оценочный акт независимого оценщика, фотографии объекта, справки о ремонте и т;п.
2. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в орган, уполномоченный вести кадастр (обычно это Росреестр или региональное отделение).
3. В заявлении указать аргументы и приложить доказательства (например, сравнение с аналогичными объектами по реальному рынку).
4. Ожидать решения – в течение 30 дней орган обязан рассмотреть запрос и вынести решение. При отрицательном решении можно обжаловать в суд.

Практический пример расчёта налога на квартиру

Допустим, у вас квартира по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45.

• Кадастровый номер: 77:01:0001012:1234;
• Кадастровая стоимость (по выписке от ): 5 000 000 ₽;
• Налоговая ставка в Москве – 0,1 %;
• Налоговый вычет – 30 000 ₽.

Расчёт:

Налог = (5 000 000 × 0,001) – 30 000 = 5 000 – 30 000 = -25 000 ₽

Отрицательное значение означает, что вы полностью освобождаетесь от уплаты налога (вычет превышает начисленную сумму);

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8.1 Где искать кадастровый номер?

Кадастровый номер указан в выписке из ЕГРН, в документах о праве собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности) и в публичной карте Росреестра.

8.2 Нужно ли платить налог, если объект не использовался в текущем году?

Да; Налог на имущество начисляется независимо от фактического использования, если объект находится в составе вашего имущества на 1 января налогового года.

8.3 Как часто обновляется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость пересматривается раз в 3–5 лет в соответствии с программой переоценки, а также при изменении характеристик объекта (добавление строений, изменение площади, изменение назначения).

8.4 Можно ли использовать кадастровую стоимость для получения ипотечного кредита?

Банки обычно используют рыночную оценку, однако кадастровая стоимость может служить дополнительным подтверждением стоимости объекта при оформлении сделки.

Сводная таблица: какие налоги зависят от кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость – ключевой показатель в системе налогообложения недвижимости в России. Знание того, как её узнать по адресу, как правильно использовать в расчётах и как оспорить при необходимости, позволяет собственникам экономить средства и избегать конфликтов с налоговыми органами. В 2026 году все необходимые данные доступны онлайн, а процедура получения выписки из ЕГРН стала максимально упрощённой.

Помните, что правильное оформление замечаний и своевременный запрос на пересмотр стоимости – ваш лучший способ контролировать налоговую нагрузку.

Для получения более подробных инструкций и консультаций можно обратиться к официальным ресурсам:

• Росреестр – публичный сервис
• Госуслуги – портал государственных услуг
• Федеральная налоговая служба (ФНС)
• Юридические консультации: RosCo – юридическая поддержка

Если у вас остались вопросы – задавайте их в комментариях, и мы поможем разобраться в нюансах кадастровой оценки и налоговых обязательств.