С 2026 года кадастровая стоимость стала единственной базой для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц. Любое расхождение между реальной рыночной ценой и тем, что внесено в ЕГРН, напрямую бьёт по карману собственника. Ниже мы подробно разберёмся, почему кадастровая стоимость растёт, какие новые платежи готовят власти и как оспорить завышенный кадастровый показатель.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — это государственная оценка рыночной цены объекта недвижимости, определяемая по единой методике Росреестра. Она используется:
- для начисления налога на имущество, землю и транспорт;
- при расчёте госпошлин и нотариальных тарифов;
- для определения стартовой цены на торгах и залоговой стоимости в банке.
Как пересматривают кадастровую стоимость в 2026 году
В 2024–2025 гг. большинство регионов завершили очередной массовый пересмотр кадастровой стоимости. В Санкт-Петербурге, например, рост составил 6–11 %, а в Новосибирской области — до 25 % на отдельные категории земель. Причины:
- Обновление рыночных данных за 2023–2024 гг.
- Дорогое подключение к инженерным сетям и транспортной инфраструктуре.
- Инфляция, привязанная к индексу потребительских цен.
Новые налоги и коэффициенты в 2026 году
Повышенный налог на элитную недвижимость
Федеральный законопроект (внесён в Госдуму в декабре 2025 г.) предлагает ввести дополнительный федеральный сбор для объектов стоимостью свыше 350 млн руб. Ставка — 0,3 % от кадастровой стоимости ежегодно.
Коэффициент «архивной стоимости»
Конституционный суд РФ 17 апреля 2026 г. рассмотрит жалобы граждан, которых обязали платить налог по устаревшим (архивным) кадастровым значениям. По данным ФНС, таких случаев в 2025 г. — более 14 тыс. Если суд признает практику неконституционной, регионы смогут пересчитать налог, начиная с 2022 г.
Как проверить кадастровую стоимость онлайн
- Росреестр: на сайте rosreestr.gov.ru в разделе «Справочная информация» введите кадастровый номер или адрес.
- ФНС: в личном кабинете налогоплательщика доступны сведения о кадастровой стоимости и сумме налога.
- Госуслуги: сервис «Сведения об объекте недвижимости» позволяет заказать кадастровую выписку за 40 ₽.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
Досудебный (комиссионный) порядок
Шаги:
- Подайте заявление в региональную комиссию при Росреестре (форма № KZ-1).
- Приложите отчёт независимого оценщика, сделанный не ранее 6 месяцев до обращения.
- Срок рассмотрения — 30 календарных дней.
Статистика: в 2025 г. комиссии удовлетворили 58 % заявлений, снизив стоимость в среднем на 18 %.
Судебный порядок
- Если комиссия отказала, подайте иск в районный суд по месту нахождения объекта.
- Потребуйтесь снизить кадастровую стоимость до уровня рыночной, указанной в экспертизе СРО.
- Госпошлина — 300 ₽ для физлиц, 2 000 ₽, для организаций.
Совет юриста: при разнице в цене более 30 % судебные расходы окупаются за 1–2 года за счёт снижения налога.
Чек-лист собственника: что делать прямо сейчас
- Сверьте данные ЕГРН; Если площадь или назначение объекта указаны с ошибками, подайте заявление о внесении изменений через МФЦ.
- Следите за публикациями в региональной газете. За 2 месяца до утверждения новой кадастровой стоимости власти обязаны опубликовать проект приказа.
- Экономьте на налоге. Подайте заявление на налоговый вычет: 50 м² — для дома, 20 м² — для квартиры, 10 м² — для комнаты.
- Подготовьте документы заранее. Срок исковой давности по оспариванию кадастровой стоимости — 5 лет с даты внесения в ЕГРН.
Ключевые выводы
Кадастровая стоимость, это не «просто цифра», а основа для расчёта налога, который может вырасти на 20–40 % после очередного пересмотра. Проверяйте сведения в ЕГРН, участвуйте в публичных обсуждениях и, при необходимости, оспаривайте кадастровую стоимость досудебно или в суде. Это законное и эффективное средство сэкономить десятки тысяч рублей ежегодно.