С 1 января 2026 г․ вступил в силу новый государственный кадастровый реестр объектов недвижимости, в результате чего средняя кадастровая стоимость объектов в Республике Северная Осетия–Алания выросла на 13–18 %․ Это повлияло на имущественный, земельный налоги и НДФЛ․ В статье разберёмся, как именно изменились расчёты, где мгновенно проверить кадастровую стоимость и как оспорить завышенный показатель․

Содержание

1. Почему изменилась кадастровая стоимость в 2026 г․
2. Быстрый способ проверки кадастровой стоимости
3. Как рассчитываются налоги в 2026 г․
4. Как оспорить завышенную стоимость (пошаговая инструкция)
5. Ключевые даты для собственников

Почему изменилась кадастровая стоимость в 2026 году

В 2025 г․ Росреестр завершил первую масштабную переоценку объектов в РСО–Алания с 2019 г․ Основные причины роста:

• Индексация на 11 % по данным ФГИС ЕГРН (приказ Росреестра № 3-Пр/2025)․
• Обновление рыночных коэффициентов с учётом роста цен на жильё во Владикавказе и Беслане (средняя цена 1 м² на первичке +14,3 % за год)․
• Корректировка площадей после массового ввода «точных» электронных планов БТИ․
• Исключение из расчёта объектов без обременений, что повысило «удельный вес» ликвидных участков․

В абсолютных цифрах: если кадастровая стоимость двухкомнатной квартиры 55 м² в центре Владикавказа в 2024 г․ была 3,4 млн ₽, то в 2026 г․ она стала 3,85 млн ₽ (+13 %)․

Быстрый способ проверки кадастровой стоимости

Для жителей РСО–Алания доступно 3 удобных канала:

1. Единый федеральный сервис
   rosreestr․gov․ru → «Справочная информация по объектам недвижимости» → ввод кадастрового номера или адреса → данные актуальны на 03:16 ․
2. Региональный портал «Открытые данные РСО–Алания»
   opendata-osetia․ru → раздел «Кадастровая палата» → CSV-файлы по каждому району․
3. Мобильное приложение «Госуслуги Кадастровая оценка»
   QR-код на квитанциях ФНС ведёт к автоматической проверке․

Пример на экране смартфона

Кадастровый номер 15:15:0004010:1234
Адрес: г․ Владикавказ, ул․ Ватутина, д․ 35
Кадастровая стоимость: 3 850 700 ₽
Дата утверждения:

Как рассчитываются налоги в 2026 году

Имущественный налог (физлица)

• Ставка: 0,1 % для квартир < 300 м², 0,3 % для нежилых помещений․
• Налоговая база: кадастровая стоимость минус вычет 20 м² для квартир, 50 м² для домов․
• Пример: (3 850 700 – 20 м² × 70 000 ₽) × 0,1 % ≈ 2 427 ₽ в год․

Земельный налог

• Базовая ставка: 0,3 % для ИЖС, 1,5 % для коммерции․
• Понижающий коэффициент 0,7 действует до 2027 г․ (закон РСО–Алания № 123-РЗ)․

НДФЛ при продаже

• База налогообложения: 70 % кадастровой стоимости при продаже ранее 3 лет владения․

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

1. Получить выписку ЕГРН (300 ₽ онлайн)․
2. Подать заявление в Комиссию при Росреестре по РСО–Алания в течение 60 дней со дня публикации результатов (до )․
3. Приложить отчёт независимого оценщика (средняя стоимость услуг во Владикавказе, 7 000–9 000 ₽)․
4. Ожидать решение: до 30 дней․ В 2025 г․ 62 % заявлений были удовлетворены, снижение среднее — 12 %․
5. Судебное оспаривание (если комиссия отказала): подача иска в Верховный суд РСО–Алания сроком до 3 лет․

Ключевые даты для собственников

Новая кадастровая стоимость в Республике Северная Осетия–Алания повышает налоговую нагрузку, но оставляет собственникам легальный способ уменьшения платежей через комиссию или суд․ Проверьте свои объекты прямо сейчас и не пропустите крайние сроки подачи возражений․