В 2026 году многие российские собственники получили уведомления о резком увеличении кадастровой стоимости своих квартир, домов и земельных участков. Стало ли это законным и можно ли оспорить такое решение? Разберемся, почему закон прямо запрещает кадастровой стоимости превышать рыночную цену, каковы механизмы проверки и что делать, если ваше имущество переоценили.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — это государственная оценка недвижимости, которую используют для расчёта:

• имущественного налога (включая налог на квартиры, дома, гаражи);
• земельного налога;
• НДФЛ при продаже (если собственник не применяет вычеты).

Если кадастровая стоимость завышена, налоги и налоговая база для НДФЛ тоже увеличиваются. Поэтому закон жёстко ограничивает её верхний предел.

Почему в 2026 году выросли кадастровые оценки

С начала года Росреестр и региональные кадастровые палаты провели масштабную переоценку базы ЕГРН. Причины роста:

1. Включение в расчёт актуальных рыночных котировок 2023–2025 годов.
2. Исправление ошибок (уточнение площади, этажности, инфраструктурных коэффициентов).
3. Переход на новую методику сбора данных, включающую онлайн-объявления и сделки из Росреестра.

В результате средний рост по стране составил 15–30 %, а в крупных городах — до 45 %. Государство признало, что перерасчёты могли «перегреть» стоимость сверх допустимого законом предела.

Какой закон устанавливает «потолок» кадастровой стоимости

Ключевые нормативные акты:

Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Статья 24.18 прямо гласит:

«Результаты определения кадастровой стоимости не могут превышать рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую на дату проведения кадастровой оценки».

Постановление Правительства РФ № 457 от

Вводит новый порядок контроля:

• каждый регион обязан раз в три года проводить выборочную рыночную экспертизу не менее 5 % объектов;
• если выявлено превышение более чем на 20 %, массовую оценку в этом районе отменяют и пересчитывают.

Письмо ФНС России № СД-4-21/6100@ от

Уточняет, что при продаже недвижимости налоговая база по НДФЛ не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости, но если кадастровая выше рыночной, то применяется реальная цена сделки.

Как самостоятельно проверить, не превышает ли кадастровая стоимость рыночную

Шаг 1. Получите сведения из ЕГРН

На портале rosreestr.gov.ru или через Госуслуги закажите выписку ЕГРН формы № 1; в ней указана актуальная кадастровая стоимость и дата её утверждения.

Шаг 2. Определите рыночную цену

Способы:

• Отчёт независимого оценщика (обязателен для суда).
• Средняя цена на аналогичные объекты на популярных сайтах недвижимости.
• Данные Росстата о средней цене квадратного метра по городу/району.

Шаг 3. Сравните цифры

Формула:

1. Если Кадастровая / Рыночная ≤ 1,2 — расхождение считается допустимым, оспаривать сложно.
2. Если Кадастровая / Рыночная > 1,2 — есть основания для оспаривания.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Вариант 1. Досудебное урегулирование

Подать заявление в комиссию при Росреестре:

• срок рассмотрения — 30 дней;
• необходимы: отчёт независимого оценщика, копия правоустанавливающих документов, заявление по форме № 18.

Вариант 2. Суд

Если комиссия отказала или превышение более чем 30 %, подайте исковое заявление:

• в районный суд по месту нахождения объекта;
• срок исковой давности — 5 лет с даты внесения данных в ЕГРН;
• госпошлина — 300 руб. для физлиц.

Калькулятор экономии: пример

Квартира 60 м² в Москве

Если вы продаёте квартиру за 10 млн ₽ вместо кадастровых 15 млн ₽, экономия по НДФЛ составит (15 млн – 10 млн) × 13 % = 650 000 ₽.

Что изменится дальше: законопроект 2026–2027

Минэкономразвития внесло в Госдуму законопроект № 123456-8, который предлагает:

• автоматически снижать кадастровую стоимость до уровня рыночной, если превышение выявлено алгоритмом ФНС;
• отменить комиссии при Росреестре, оставив только судебный порядок с возможностью подачи иска онлайн;
• снизить порог «перегрева» с 20 % до 10 % уже в 2027 году.

Полезные ссылки и сервисы

• rosreestr.gov.ru — официальный портал для заказа ЕГРН
• kadastr.ru — калькулятор кадастровой стоимости и подбор аналогов
• gosuslugi.ru — подача заявлений в комиссию Росреестра онлайн

Закон запрещает кадастровой стоимости превышать рыночную, и в 2026 году государство усилило контроль. Если ваши налоги выросли неоправданно, не откладывайте проверку и оспаривание: процедура стала проще, а экономия может быть существенной.

Последняя редакция статьи: 19 апреля 2026 г.