Кадастровая стоимость — это оценка вашей квартиры, которую проводит государство по единой методике.
Она применяется для расчёта налогов (на имущество, землю, НДФЛ при продаже и дарении) и может сильно отличаться от рыночной цены.
В 2026 году многие собственники уже получили уведомления о её росте: в Москве повышение составило в среднем 23 %.
Ниже разберёмся, как именно формируется эта величина и где её можно посмотреть.

Что такое кадастровая стоимость

• Это официальная цена объекта на конкретную дату, определённая государством.
• Используется массовый метод оценки: оценщики группируют похожие объекты, рассчитывают среднее и применяют корректирующие коэффициенты.
• Не учитываются индивидуальные особенности: ремонт, мебель, вид из окна, качество сантехники и т.д.

Как рассчитывается кадастровая стоимость (поэтапно)

Сбор исходных данных

Оценщик запрашивает у Росреестра сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):

• точный адрес и кадастровый номер квартиры;
• площадь (общая и жилая);
• этаж, год постройки дома;
• материал стен (монолит-кирпич, кирпич, панель и др.);
• серия дома и степень износа;
• инженерные коммуникации (лифты, газ, водоснабжение, отопление).

Группировка аналогов

Квартиру помещают в одну группу с похожими объектами того же района и типа. Например:

1. дома серии «П-44Т» в Москве-Север;
2. кирпичные новостройки в Санкт-Петербурге (период постройки 2015-2022 гг.).

Применение массовой модели

Модель учитывает статистические средние цены продаж и регистрации из Росреестра за последние 12-24 месяца.
Применяются коэффициенты:

• К_этаж — +2 % за каждый этаж выше 1-го до 5-го, –3 % за первый;
• К_{материал} — монолит-кирпич × 1,15, панель × 0,92;
• К_{износ — каждый 1 % износа снижает стоимость на 0,4 %.}

Установление итоговой величины

Формула упрощённо выглядит так:

КС = (Средняя цена группы × К_этаж × К_{материал} × К_износ …) × Площадь (м²)

Результат округляется до рублей и вносится в ЕГРН.

Где и как проверить кадастровую стоимость

Онлайн на сайте Росреестра

• Кадастровая карта: pkk.rosreestr.ru → введите адрес или кадастровый номер → вкладка «Стоимость».
• Форма онлайн-запроса: rosreestr.gov.ru → «Справки и выписки» → «Сведения о кадастровой стоимости» (бесплатно, PDF).

МФЦ или офлайн-отделение Росреестра

Подайте заявление на получение выписки ЕГРН о кадастровой стоимости. Срок — 3-5 рабочих дней. Госпошлина, 0 руб. при получении онлайн, 150 руб., при «бумажной» выписке.

Через API ФГИС ЕГРН (для разработчиков)

 GET https://rosreestr.gov.ru/fcir/news/egrn-api/v1/objects/{кадастровый_номер}/cost

Кадастровая vs рыночная: в чём разница

Зачем вообще нужна кадастровая стоимость

1. Налог на имущество физлиц = КС × налоговая ставка (0,1–2 %).
2. НДФЛ при продаже: если цена в договоре < 70 % КС, налог = 13 % × 0,7 × КС.
3. НДФЛ при дарении = 13 % × КС (для неблизких родственников).
4. Госпошлина при наследстве рассчитывается от КС.

Последние изменения в 2026 году

• С отменён понижающий коэффициент 0,7 для сравнения продажной цены с КС — теперь налоговая база определяется по более высокому значению из рыночной цены и КС.
• Москва и Санкт-Петербург подготовили новые кадастровые карты — средние КС выросли на 15–25 %.
• С 2026 года кадастровую стоимость планируют пересматривать без расчёта Индекса рынка недвижимости, чтобы снизить волатильность.

Как оспорить кадастровую стоимость

Если КС превышает рыночную более чем на 30 %, подайте:

• Комиссия при Росреестре — досудебный способ, срок рассмотрения 30 дней.
• Суд, если спор не решён в комиссии. Потребуется отчёт независимого оценщика.

Статистика: в 2025 году 37 % заявлений о пересмотре КС по квартирам удовлетворили полностью или частично.

Кадастровая стоимость — это не «реальная» цена, но экономически важный показатель, который влияет на ваши налоги и расходы при сделках.
Проверьте её онлайн, сравните с аналогами и, при необходимости, оспорьте — это позволит сэкономить десятки тысяч рублей в год.