Кадастровая стоимость – это официально установленная оценка недвижимости, полученная в результате государственной кадастровой оценки (ГКО). Она отличается от рыночной цены и используется в ряде юридических и финансовых процедур: расчёт налогов, оформление сделок, получение льгот и т.д.

Правовая основа кадастровой оценки

Кадастровая стоимость регулируется следующими нормативными актами:

• Федеральный закон № 129‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» (2020 г.).
• Постановление Правительства РФ № 609 от «Об утверждении порядка расчёта индекса рынка недвижимости (ИРН)».
• Приказ Росреестра № 150 от «Об утверждении формы и содержания кадастровой стоимости».

С 2020 года в каждом регионе обязана ежегодно пересчитывать индекс рынка недвижимости (ИРН), который является одним из ключевых факторов при определении кадастровой стоимости.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

2;1 Основные компоненты расчёта

1. Базовая стоимость (БС) – средняя стоимость аналогичных объектов на рынке, определяемая на основе данных о сделках.
2. Индекс рынка недвижимости (ИРН) – коэффициент, отражающий динамику цен в конкретном регионе и типе недвижимости.
3. Коэффициенты корректировки – учитывают:
   • Площадь (для квартир, офисов, торговых помещений);
   • Этажность и тип здания;
   • Наличие инженерных коммуникаций, благоустройства территории;
   • Особенности местоположения (центр города, транспортная доступность, экологический фактор).

2.2 Формула расчёта

Для большинства объектов применяется упрощённая формула:

Кадастровая стоимость = Базовая стоимость × ИРН × Коэффициент корректировки

Для земельных участков дополнительно учитывается коэффициент полезного назначения (КПН) и коэффициент земельных ресурсов (КЗР).

Кадастровая стоимость vs. рыночная стоимость

Как узнать кадастровую стоимость по адресу?

1. Перейдите на официальный сайт Росреестра.
2. В разделе «Кадастровая стоимость» выберите пункт «Поиск по адресу».
3. Введите точный адрес (регион, район, улица, номер дома, номер квартиры/офиса).
4. Система отобразит:
   • Кадастровый номер объекта;
   • Кадастровую стоимость;
   • Дата последней оценки;
   • Историю изменений стоимости.
5. Для получения официального документа (выписка) можно оформить Электронный запрос или посетить МФЦ.

Почему в 2026 году наблюдался рост кадастровой стоимости?

С начала 2026 года многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости. Основные причины:

• Повышение ИРН в большинстве регионов (в среднем +7‑12% по сравнению с 2025 г.).
• Пересмотр базовых стоимостей в связи с ростом цен на коммерческую недвижимость (офисы, торговые помещения).
• Обновление данных о состоянии объектов: учтены новые коммуникации, реконструкции, изменения в земельном статусе.
• Введены новые методики расчёта для крупных промышленных площадок, что привело к корректировке коэффициентов.

Как оспорить кадастровую стоимость?

6.1 Причины для оспаривания

• Ошибка в указании площади, количества комнат, этажности.
• Неверно определён тип здания (например, жилой vs. коммерческий).
• Учет неверных характеристик земельного участка (категория, назначение).
• Существенное отставание от рыночной стоимости без объективных оснований.

6.2 Порядок действий

1. Подготовьте документальное подтверждение ошибки (технический паспорт, справка от управляющей компании, договор купли‑продажи, оценочный акт независимого эксперта).
2. Заполните форму «Заявление о пересмотре кадастровой стоимости» на портале Росреестра.
3. Приложите копии документов и оплатите госпошлину (если требуется).
4. Ожидайте решения комиссии (сроки – до 30 календарных дней).
5. При отказе можно обжаловать решение в суде в течение 30 дней.

Влияние кадастровой стоимости на налоги

7.1 Налог на имущество физических лиц

Ставка налога определяется региональными нормативами, но база расчёта – кадастровая стоимость либо среднегодовая стоимость (в зависимости от регионального решения). Пример расчёта:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога (в %) × Коэффициент льготы (если есть)

7.2 Налог на имущество юридических лиц (коммерческая недвижимость)

Для офисов, торговых помещений и складов база расчёта – кадастровая стоимость. При изменении ИРН налог может вырасти на несколько процентов, что уже наблюдалось в 2026 году.

7.3 Налог на землю

Для земельных участков используется кадастровая стоимость земельного участка. Для сельскохозяйственных и особо охраняемых территорий могут применяться льготные ставки.

Практические примеры

Пример 1. Квартира в Москве

• Адрес: ул. Тверская, д. 12, кв. 45.
• Площадь: 78 м².
• Кадастровая стоимость (по данным Росреестра на ): 12 500 000 ₽.
• Ставка налога в Москве – 0,1%.
• Налог за 2026 год = 12 500 000 × 0,001 = 12 500 ₽.

Пример 2. Офис в Санкт‑Петербурге

• Адрес: пр. Невский, д. 30, офис 5.
• Площадь: 350 м².
• Базовая стоимость (2025) – 85 000 ₽/м².
• ИРН 2026 = 1,09 (рост 9%).
• Кадастровая стоимость = 85 000 × 1,09 × 350 = 32 477 500 ₽.
• Ставка налога – 0,2%.
• Налог за 2026 год = 32 477 500 × 0,002 = 64 955 ₽.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли использовать рыночную стоимость вместо кадастровой при расчёте налога?

Нет. Налоговый кодекс РФ предписывает использовать кадастровую стоимость (или среднегодовую, если регион так установил). Рыночная цена может быть принята только в особых случаях, предусмотренных законом;

Вопрос: Как часто пересматривается кадастровая стоимость?

Официально – ежегодно при расчёте ИРН. Кроме того, стоимость может быть пересмотрена в случае существенных изменений объекта (ремонт, перепланировка, изменение назначения).

Вопрос: Нужно ли платить налог, если кадастровая стоимость выше рыночной?

Да. Налог уплачивается независимо от того, ниже или выше рыночной цены стоит объект. Поэтому многие собственники стремятся оспорить завышенную кадастровую стоимость.

Вопрос: Какие документы нужны для оспаривания?

Технический паспорт, акт независимой оценки, договор купли‑продажи, справка из управляющей компании, план помещения и пр.

Вопрос: Можно ли получить льготу по налогу, если кадастровая стоимость снижена?

Льготы предоставляются независимо от уровня кадастровой стоимости, но снижение стоимости может уменьшить налоговую базу и, соответственно, налоговый платеж.

Кадастровая стоимость – это важный показатель, который влияет на финансовые обязательства собственника, а также на процесс оформления прав на недвижимость. Понимание алгоритма её расчёта, способов проверки по адресу и возможностей оспаривания помогает избежать лишних расходов и правильно планировать налоговую нагрузку.

В 2026 году наблюдается рост кадастровой стоимости в связи с повышением ИРН и обновлением базовых стоимостей, поэтому владельцам коммерческой и жилой недвижимости рекомендуется своевременно проверять свои данные в Росреестре и при необходимости подавать заявления об их корректировке.

Статья подготовлена на основе актуальной информации от Росреестра и аналитических материалов Consul Group, актуальной на 19 апреля 2026 года.