Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости (земельный участок, квартира, дом, гараж и т. д.), проведённая на определённую дату государственными оценщиками с использованием массовых методик. Она:
- не учитывает микролокацию, дизайнерский ремонт, наличие балконов и других «мелочей», влияющих на цену у покупателя;
- формируется для 100 % охвата объектов в кратчайшие сроки, поэтому использует усреднённые показатели;
- служит налоговой базой для исчисления имущественного, земельного налога и НДФЛ при продаже.
Рыночная стоимость: почему она всегда разная
Рыночная стоимость — это цена, согласованная между продавцом и покупателем на конкретный момент. Она:
- реагирует на спрос и предложение, сезонность, курс валют, инфраструктурные проекты;
- учитывает индивидуальные характеристики объекта: этаж, вид из окна, юридическая чистота;
- может отличаться от кадастровой на ±30 % и более.
Таблица: ключевые отличия
| Параметр | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Кто устанавливает | Государство (Росреестр/региональные службы) | Стороны сделки / независимый оценщик |
| Что учитывает | Кол-во кв. м, год постройки, тип объекта | Всё выше + ремонт, вид, состояние, локация |
| Дата актуальности | Определена на дату госоценки (раз в 3–5 лет) | Текущая |
| Используется для | Налоги, госпошлины | Покупка/продажа, ипотека |
Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году
Онлайн-сервисы:
• rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам недвижимости»;
• ЕГРН-365 — выписка за 15 минут (QR-код на кадастровом паспорте).
Лично:
• МФЦ или территориальный офис Росреестра — запрос выписки ЕГРН (форма ЕГРН-В).
Пример расчёта налога на 2026 год
Квартира 54 м² в Екатеринбурге:
• Кадастровая стоимость — 4 200 000 ₽;
• Налоговая ставка — 0,1 %;
Расхождение с ЕГРН: что делать, если данные не совпадают
Ситуация: в кадастровом паспорте указан участок 8 соток, а по факту 10. Это влияет и на кадастровую стоимость, и на налог.
- Шаг 1. Закажите технический план у кадастрового инженера.
- Шаг 2. Подайте заявление в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.
- Шаг 3. После корректировки данных кадастровая стоимость будет пересчитана автоматически.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
Досудебный порядок
• Подготовьте отчёт независимого оценщика, подтверждающий рыночную стоимость на 20 % ниже кадастровой.
• Направьте заявление в комиссию при Росреестре, срок рассмотрения 30 дней.
Судебный порядок
• Подайте иск в районный суд по месту нахождения объекта.
• Прикрепите экспертное заключение и квитанцию об уплате госпошлины (300 ₽ для физлиц).
• Средняя длительность процесса — 3–6 месяцев.
Краткий FAQ
Почему кадастровая стоимость выросла в 2026 году?
Индексация прошла по всей стране в рамках федерального закона № 237-ФЗ. Рост не должен превышать 10 % в год, если не было технической переоценки.
Может ли кадастровая быть выше рыночной?
Да, особенно в новостройках, где рынок просел, а госоценка не успела скорректироваться. В таком случае вы имеете полное право оспорить.
Кадастровая стоимость — это не рыночная цена, а формальный инструмент для налогообложения. Она может быть как выше, так и ниже реальной стоимости. Если расхождение критично, воспользуйтесь механизмом оспаривания: через комиссию или суд. Это позволит снизить ежегодные налоги и приблизить кадастровую цену к рыночной реальности.
© 2026. Материал подготовлен на основе официальных разъяснений Управления Росреестра по Свердловской области и Кузбассу.