В 2024–2026 годах кадастровая стоимость становится ключевым параметром при исчислении налога на имущество большинства коммерческих объектов. Ниже – самая актуальная информация, правила расчета, примеры и практические советы, которые помогут бухгалтеру или финансовому директору не допустить переплат и споров с ФНС.
Когда именно применяется кадастровая стоимость
Согласно НК РФ для юридических лиц объектом обложения по кадастровой стоимости признаются:
- административно-офисные, торговые центры;
- объекты свободного назначения, офисы, склады, гостиницы;
- жилые дома и квартиры, если они учитываются на балансе как товары или материалы для продажи;
- объекты незавершённого строительства (если введён в ЕГРН).
Важно: налоговая база определяется по кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН на 1 января отчётного года. Если изменение кадастровой стоимости по решению суда произошло позже, оно учитывается только начиная со следующего налогового периода, если специально не оформлен «задним числом» в Росреестр.
Как достать актуальную кадастровую стоимость
- На rosreestr.gov.ru – раздел «Справочная информация».
- В личном кабинете ФНС (сервис «Получить выписку ЕГРН»).
- Через API Росреестра или кадастровый квартал (для юрлиц с большим портфелем).
Налоговые ставки и лимиты 2024–2026
| Тип объекта | Максимальная ставка (НК РФ) | Возможное повышение регионами |
|---|---|---|
| Обычные коммерческие объекты | 2,2 % | – |
| Объекты стоимостью > 300 млн ₽ | 2,2 % | до 2,5 % с |
| Офисы в Москве (пример) | 1,5 % | – |
Формула расчета налога и авансовых платежей
Годовой налог:
Н = КС × Ставка
Аванс за квартал:
Аванс = (КС × Ставка) / 4
Практические примеры
Пример 1. Торговый центр ООО «Воздушный Шар»
- КС на – 120 000 000 ₽
- Региональная ставка – 2,0 %
Аванс за 9 месяцев 2024 г.: (120 000 000 × 2 %) / 4 = 600 000 ₽
Годовой налог: 120 000 000 × 2 % = 2 400 000 ₽
Доначисление при сдаче декларации в марте 2025 г.: 2 400 000 – 1 800 000 = 600 000 ₽.
Пример 2. Помещение 300 м² в здании 3 000 м²
- КС здания – 30 000 000 ₽
- Доля владения: 300 / 3 000 = 10 %
Налоговая база: 30 000 000 × 10 % = 3 000 000 ₽
При ставке 1,5 % налог за год: 3 000 000 × 1,5 % = 45 000 ₽.
Оспаривание кадастровой стоимости: быстрый чек-лист
- Проверьте дату актуализации данных. Если изменение по решению суда прошло до 01.01.отчётного года, подайте заявление на внесение изменений в ЕГРН.
- Соберите документы: судебное решение, независимую оценку, технический паспорт.
- Подайте в Росреестр заявление о корректировке. Срок рассмотрения – 15 дней.
- Направьте в ФНС уточнённую информацию. Если изменения вступят до , экономия будет распространяться на 2025 год.
Календарь отчётности на 2025 г.
- 31 марта 2025 – сдать декларацию за 2024 год.
- 30 апреля, 29 июля, 30 октября 2025 – уплатить авансы за I, II, III кварталы.
- 2 марта 2026 – окончательный расчёт за 2025 год.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Неверно округлили ставку | Пени + штраф 20 % | Используйте калькулятор ФНС |
| Не учли включение нового объекта в список «кадастровых» | Недоимка | Ежеквартально проверяйте выписки ЕГРН |
| Оспаривали КС, но не внесли в ЕГРН | ФНС начисляет по старой КС | После суда подать заявление в Росреестр |
FAQ: быстрые ответы на самые популярные вопросы
Вопрос 1: «Можно ли пересчитать налог за 2024 год, если суд снизил КС ?»
Ответ: Нет, применяется КС на . Изменения вступят с 2025 года.
Вопрос 2: «Облагаются ли объекты незавершённого строительства?»
Ответ: Да, если они внесены в ЕГРН как объекты капстроительства.
Вопрос 3: «Если объект сдан в аренду, кто платит налог?»
Ответ: Собственник (юрлицо) – независимо от арендатора.
Полезные ссылки и сервисы
- Калькулятор ФНС для юрлиц
- Получить выписку ЕГРН онлайн
- Перечень объектов по кадастровой стоимости в 2024 г. (Контур.Норматив)