В 2021 году в России продолжает действовать кадастровая стоимость как основа для исчисления налога на имущество физических и юридических лиц. В этой статье разберёмся, как именно формируется кадастровая стоимость, как она влияет на размер налога, можно ли её оспорить и какие изменения уже вступили или готовятся к вводу.

Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается

Кадастровая стоимость — это государственная оценка объекта недвижимости, проводимая по единой методике. Она отражает рыночную стоимость на определённую дату, но не всегда совпадает с ней.

Что учитывает кадастровая оценка

• площадь объекта;
• местоположение (район, транспортная доступность, инфраструктура);
• технические характеристики (год постройки, материалы, этажность);
• экономические показатели района (средняя цена квадратного метра);
• кадастровый учёт и правовой статус.

Работу по оценке выполняют государственные или аккредитованные частные оценщики, а результаты утверждает региональный орган власти; Например, в Москве кадастровую оценку последний раз утвердили 29 ноября 2020 года и охватили 6,8 млн объектов недвижимости.

Как кадастровая стоимость влияет на налог

Именно кадастровая стоимость является налоговой базой для расчёта:

• налога на имущество физических лиц (квартиры, дома, гаражи, комнаты);
• налога на имущество организаций (офисы, склады, производственные здания);
• земельного налога (для участков);
• арендных платежей за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности.

Формула расчёта налога для физических лиц

Налог = (Кадастровая стоимость – Льгота) × Налоговая ставка × Доля в праве × Коэффициент владения

Пример.
Квартира площадью 60 м² в Москве. Кадастровая стоимость – 12 000 000 ₽. Вычет на 20 м²:
12 000 000 ₽ ÷ 60 м² × 20 м² = 4 000 000 ₽ (вычет).
Налоговая база = 12 000 000 – 4 000 000 = 8 000 000 ₽.
Ставка 0,1 %.

Изменения-2021 и готовящиеся поправки

Переходный коэффициент умер

С 2021 года отменён переходный коэффициент 0,6-0,8, который сглаживал рост налогов. Теперь расчёт идёт полностью от кадастровой стоимости, если она не оспорена. Это может привести к значительному росту платежей в регионах с устаревшей кадастровой оценкой.

Единые недвижимые комплексы (ЕНК)

Правительство внесло проект поправок, которые меняют порядок налогообложения организаций, владеющих ЕНК (например, бизнес-центрами, торговыми комплексами). Вместо суммарной кадастровой стоимости всего комплекса планируется рассчитывать налог по каждому помещению отдельно. Это может снизить нагрузку на арендаторов и собственников, но увеличить административную работу ФНС.

Уточнение кадастровой оценки

В 2020–2021 гг. обновили оценку 6,8 млн объектов в Москве. Аналогичные работы проводятся по всей стране. Если ваш объект переоценили, до 1 января 2022 года можно подать заявление на досрочный перерасчёт налога за 2020 год.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Пошаговая инструкция

1. Получите выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru или в МФЦ. В ней указана дата последней оценки.
2. Закажите независимую рыночную оценку у аккредитованного оценщика.
3. Подайте заявление в комиссию при Росреестре или сразу в суд. Для физлиц действует упрощённый порядок.
4. Сроки. В комиссию – в течение 6 месяцев после внесения данных в ЕГРН. В суд – 5 лет с даты оценки.
5. Экономия. При успешном оспаривании налог пересчитают с даты начала применения завышенной оценки.

Совет: если разница между кадастровой и рыночной стоимостью меньше 30 %, комиссия может отказать. В суде шанс выше при наличии профессионального отчёта.

Калькулятор быстрой проверки

Вставьте свои данные и оцените налог:

Пример быстрого расчёта:
Кадастровая стоимость 6 000 000 ₽, площадь 55 м², ставка 0,1 %.
Вычет 20 м² → налоговая база = 6 000 000 × (35/55) ≈ 3 818 182 ₽.
Налог = 3 818 182 × 0,1 % ≈ 3 818 ₽.

Ключевые итоги 2021 года

• Налог рассчитывается только по кадастровой стоимости, если регион перешёл на новую систему.
• Без переходного коэффициента налог может вырасти до 2–3 раз в сравнении с 2017 годом.
• Оспаривать кадастровую стоимость стало проще – можно онлайн подать документы через Госуслуги.
• Организации-владельцы ЕНК ждут изменения: налог, скорее всего, будут считать по отдельным помещениям.
• Контрольные даты: до 1 декабря – оплатить налог за 2020 год; до 31 марта 2022 – подать заявление на перерасчёт по новой оценке.

Полезные ресурсы:

• Сайт ФНС России – проверьте начисления и льготы.
• Онлайн-выписка ЕГРН – получите официальную кадастровую стоимость.
• Госуслуги – подайте заявление на оспаривание.

Если после прочтения остались вопросы, воспользуйтесь личным кабинетом налогоплательщика или обратитесь в налоговую по месту регистрации.