Кадастровая стоимость (КС) – один из ключевых параметров, от которого зависят налоговые обязательства, размер компенсаций при изъятии земли и многие другие финансовые вопросы. В 2026 году произошли важные изменения в методике расчёта и в сроках её пересмотра. В этой статье мы подробно разберём, что такое кадастровая стоимость, как её узнать, как она влияет на налоги и какие нововведения ждут собственников недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости недвижимости, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с методикой, утверждённой правительством РФ. Она отражает рыночную стоимость объекта недвижимости на определённый момент времени, учитывая:

• место расположения (регионы, микрорайоны, удалённость от центра);
• площадь и тип объекта (жилая, нежилая, земельный участок);
• характеристики здания (этажность, материал, состояние);
• инфраструктурные и социальные факторы (близость школ, больниц, транспортных узлов).

КС используется в качестве базы для расчёта:

1. налога на имущество физических лиц;
2. налога на земельный участок;
3. налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости;
4. компенсаций при изъятии земли под нужды государства.

Как узнать кадастровую стоимость своего объекта?

Существует несколько способов получить актуальную кадастровую стоимость:

• Личный кабинет на портале Росреестра – самый быстрый метод. После регистрации в системе можно ввести кадастровый номер и увидеть стоимость, а также историю её изменений.
• МФЦ и многофункциональные центры – при личном обращении можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием КС.
• Электронные сервисы банков – многие банки предоставляют клиентам возможность проверить кадастровую стоимость через онлайн‑банкинг, используя данные из ЕГРН.
• Мобильные приложения – официальные приложения «Госуслуги» и «Росреестр» позволяют сканировать QR‑код на справке о собственности и мгновенно увидеть КС.

Важно помнить, что КС обновляется не реже, чем раз в два года (согласно законопроекту, подготовленному Росреестром в 2026 году).

Как кадастровая стоимость влияет на налоговые обязательства?

3.1 Налог на имущество физических лиц

Ставка налога определяется муниципальными властями, но база – среднегодовая или кадастровая стоимость объекта. Формула расчёта:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога (в %)

Если в регионе используется среднегодовая стоимость, она берёться как среднее значение КС за два последних года.

3.2 Налог на земельный участок

Для земельных участков применяется отдельная ставка, но также берётся кадастровая стоимость земли. При расчёте учитываются:

• вид земель (жилая, сельскохозяйственная, коммерческая);
• площадь участка;
• категория земель (рекреационная, промышленная и т.д.).

3.3 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

При продаже недвижимости налоговый доход считается разницей между ценой продажи и кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 1,0 (если объект был в собственности менее 5 лет, применяется коэффициент 0,7). Пример:

НДФЛ = (Цена продажи – (КС × Коэффициент)) × 13%

Что изменилось в 2026 году?

4.1 Увеличение кадастровой стоимости у многих собственников

С начала 2026 года собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости. Причины:

• Обновление методики расчёта, учитывающее рост цен на рынке недвижимости.
• Пересчёт без использования индексов рынка недвижимости (ИРН), как предлагалось в рамках обсуждения в Интерфаксе 24 марта 2026 года.
• Региональные корректировки, связанные с новыми проектами инфраструктуры.

4.2 Законопроект о двухгодовом шаге пересчёта

Росреестр подготовил законопроект, согласно которому государственная кадастровая оценка будет обновляться каждый второй год, а не каждые четыре года, как было ранее. Это позволит:

• Более точно отражать реальную рыночную стоимость.
• Сократить разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью, что уменьшит налоговую нагрузку в случае резкого роста цен.

4.3 Крайний срок уплаты налога за 2025 год

Для тех, кто ещё не успел уплатить налог за 2025 год, важен крайний срок – 2 марта 2026 года. При просрочке начисляются пени в размере 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки.

Пошаговая инструкция: как проверить и при необходимости оспорить кадастровую стоимость

1. Найдите кадастровый номер в договоре купли‑продажи, выписке из ЕГРН или на справке о собственности.
2. Зайдите в личный кабинет Росреестра (или используйте приложение «Госуслуги»).
3. Введите кадастровый номер и проверьте текущую КС.
4. Если стоимость кажется завышенной, подготовьте документы, подтверждающие рыночную цену (оценочный акт, сделки аналогичных объектов, выписки из реестра сделок).
5. Подайте запрос в Росреестр о пересмотре кадастровой стоимости (можно через электронный сервис «Электронный запрос»).
6. Ожидайте решения – в среднем процесс занимает от 30 до 90 дней.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

6.1 Что делать, если я не получил уведомление о повышении КС?

Уведомления могут приходить по почте, через личный кабинет на портале Госуслуги или в виде SMS‑сообщения от местных налоговых органов. Если документ не пришёл, проверьте статус в личном кабинете Росреестра или обратитесь в МФЦ.

6.2 Можно ли уменьшить налог, если кадастровая стоимость выросла?

Да. Возможен запрос о пересмотре КС, если вы предоставите достаточные доказательства (сравнительный анализ рыночных цен, независимая оценка). При положительном решении налоговая база будет скорректирована.

6.3 Как часто меняется кадастровая стоимость в моём регионе?

Согласно новому законопроекту, пересчёт будет проводиться каждые два года. Точные даты публикации новых стоимостей объявляются региональными органами кадастра.

6.4 Нужно ли платить налог на имущество, если объект находится в собственности более 5 лет?

Налог на имущество платится независимо от срока владения. Однако при расчёте НДФЛ при продаже учитывается срок владения – после 5 лет налог может быть снижен или полностью отменён (при соблюдении условий).

Кадастровая стоимость – фундаментальный показатель, от которого зависят ваши налоговые обязательства и финансовые риски при сделках с недвижимостью. В 2026 году произошли значительные изменения: рост стоимости у многих объектов, переход к двухгодовому циклу пересчётов и новые предложения по упрощённой методике расчёта. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно проверять КС в личном кабинете Росреестра, своевременно уплачивать налоги и при необходимости обращаться за пересмотром стоимости.

Помните: своевременный контроль и грамотное взаимодействие с государственными органами помогут вам сохранить финансовую стабильность и избежать излишних налоговых расходов.

Статья подготовлена на основе открытых источников и официальных публикаций Росреестра на дату 19 апреля 2026 года.