При продаже или дарении недвижимости в налоговую необходимо сдавать декларацию 3-НДФЛ. Одним из ключевых показателей, который влияет на размер налога, является кадастровая стоимость. Частый вопрос: «На какую именно дату брать кадастровую стоимость для 3-НДФЛ?» Ниже ‒ подробный разбор правил расчёта и заполнения декларации.
Зачем нужна кадастровая стоимость в декларации
- Определяет минимально допустимую цену объекта, ниже которой нельзя декларировать доход от продажи (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
- Используется при расчёте налоговой базы при дарении, если имущество получено от неблизкого родственника.
- Служит контрольным значением для бездекларационных камеральных проверок: налоговая автоматически сопоставит заявленный доход с 70 % кадастровой стоимости.
На какую дату брать кадастровую стоимость
При продаже недвижимости
Берётся кадастровая стоимость на 1 января года, в котором произошла государственная регистрация перехода права (ст. 217.1 НК РФ).
Пример: квартира продана 15 апреля 2025 г. Для расчёта НДФЛ используем кадастровую стоимость на .
При дарении недвижимости
Если объект получен от неблизкого родственника, налоговая база = кадастровая стоимость на дату государственной регистрации перехода права.
Как узнать нужную кадастровую стоимость
- Онлайн-сервисы: Росреестр, ФГИС ЕГРН или сайт «Кадастровая карта» – вводим кадастровый номер и смотрим значение на 1 января нужного года.
- Кадастровая выписка: заказываем в МФЦ или через ЕГРН (стоимость ~300 руб).
- Уведомление налоговой: в ИС «ФНС-онлайн» можно посмотреть актуальные данные, которые налоговики используют для автоматической проверки.
Что делать, если кадастровая стоимость изменилась после 1 января
На расчёт НДФЛ влияет только показатель на 1 января отчётного года.
Если позднее вступил новый кадастровый паспорт или уточнение Росреестра, они уже не учитываются для этой операции.
Заполнение 3-НДФЛ: как отразить кадастровую стоимость
| Лист/Поле | Что указываем |
|---|---|
| Приложение 1, строка 030 | Доход от продажи (не меньше 70 % кадастровой стоимости). |
| Приложение 5, строка 070 | Сумма кадастровой стоимости (используется при расчёте вычета). |
| Декларация «Доход от источников в РФ» | В графе 050 пишем «Номер кадастрового объекта: xx:xx:xxxxxxx:xxx» и полную кадастровую стоимость. |
Примеры расчёта
Пример 1. Продажа квартиры
Квартира продана г. за 5 000 000 руб.
Кадастровая стоимость на г.: 8 500 000 руб.
Минимально допустимый доход = 8 500 000 × 70 % = 5 950 000 руб.
В декларации указываем 5 950 000 руб (вместо 5 000 000 руб).
Пример 2. Дарение квартиры от друга
Друг подарил квартиру г.
Кадастровая стоимость на дату регистрации: 6 200 000 руб.
Налог = 6 200 000 × 13 % = 806 000 руб.
Декларируем в 3-НДФЛ в разделе «Доходы в натуральной форме».
Частые ошибки
- Используют кадастровую стоимость на дату продажи, а не на 1 января года.
- Забывают проверить свежий кадастровый паспорт (возможно, после 1 января вступил новый).
- Указывают в декларации меньше 70 % кадастровой стоимости → налоговая автоматически доначислит.
Краткий чек-лист
- Узнать кадастровый номер объекта.
- Взять кадастровую стоимость на 1 января года продажи/дарения.
- Сравнить заявленную цену с 70 % кадастровой стоимости.
- Заполнить 3-НДФЛ с правильной суммой дохода.
- Не позднее 30 апреля 2026 г. подать декларацию и оплатить налог до 15 июля 2026 г.
Кадастровая стоимость в 3-НДФЛ берётся на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Именно эту цифру налоговая сопоставит с вашей декларацией и, при необходимости, доначислит налог. Проверяйте сведения в Росреестре заранее и корректно заполняйте декларацию, чтобы избежать претензий.