Кадастровая стоимость — это государственная оценка рыночной цены объекта недвижимости․ Определяется она Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) и пересматривается, как правило, раз в три-четыре года․ В 2026-м году многие собственники уже получили уведомления о её росте: средний прирост по стране составил 19 %, что повлияло на размер налоговых выплат․
Что именно облагается исходя из кадастровой стоимости
В 2026 году перечень объектов, по которым налоги исчисляются исключительно по кадастровой стоимости, заметно расширился․ К ним относятся:
- Жилые помещения — квартиры, апартаменты, комнаты, таунхаусы, жилые дома․
- Коммерческая недвижимость, офисные здания, торговые центры, склады, гостиницы․
- Земельные участки, расположенные внутри населённых пунктов и за их пределами․
- Незавершённое строительство (объекты, зарегистрированные в ЕГРН как «строящийся объект»)․
- Парковочные места и машино-места в многоуровневых гаражах и подземных паркингах․
- Объекты повышенной роскоши — если кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, применяется повышенная ставка налога 2,5 %․
Какие налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости
- Имущественный налог физлиц — базовая ставка 0,1–0,3 % (может быть повышена муниципалитетом до 2 %)․
- Земельный налог, ставки устанавливают муниципальные власти, но не выше 0,3 % для сельхозземель и 1,5 % для прочих категорий․
- Налог на прибыль от продажи недвижимости (НДФЛ), если объект владели менее минимального срока (3 или 5 лет), НДФЛ рассчитывается либо по фактической цене, либо по кадастровой × 0,7, в зависимости от того, какая величина больше․
- Налог на имущество организаций — для объектов из официального перечня (Приказ ФНС от № ММВ-7-21/848@) налог исчисляется по кадастровой стоимости по ставке до 2 %․
Кадастровая стоимость 2026: ключевые изменения
В марте 2026 года в Госдуму был внесён законопроект, предлагающий пересчитывать кадастровую стоимость без учёта индексов рынка недвижимости (ИРН)․ Это должно снизить рост стоимости для объектов, подвергшихся «перегреву» в предыдущем цикле оценки․ Однако пока:
- в Москве средняя кадастровая стоимость выросла на 23 %;
- в Санкт-Петербурге рост составил 18 %;
- совокупная кадастровая стоимость всех объектов в РФ превысила 11,4 трлн рублей․
Как узнать кадастровую стоимость своего объекта в 2026 году
- На публичной кадастровой карте Росреестра, pkk․rosreestr․ru․ Достаточно ввести кадастровый номер или адрес․
- Через сервис «ФГИС ЕГРН» — официальный выпуск за 350 рублей (электронно) или 750 рублей (бумажный)․
- В многофункциональном центре (МФЦ) — бесплатная справка формы № В-4-2/2026․
- Мобильное приложение «Госуслуги․ Недвижимость» — быстрый доступ к актуальной кадастровой оценке․
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
У вас есть 6 месяцев со дня публикации новой кадастровой стоимости (до 20 октября 2026 года), чтобы:
- подать возражение в комиссию при Росреестре;
- или сразу обратиться в суд с экспертным отчётом о рыночной стоимости․
Успешное обжалование позволяет уменьшить налоги за текущий и будущие периоды, а также вернуть переплату за 3 предыдущих года․
1․ Проверяйте кадастровую стоимость каждый раз после публикации новой оценки․
2․ Сверяйте ставки налогов в своём муниципалитете: они могут отличаться от федеральных․
3․ Если объект дороже 300 млн рублей — готовьтесь к повышенной ставке 2,5 %․
4․ При завышенной оценке обязательно оспаривайте: экономия может быть существенной․
Помните: своевременное изучение кадастровой стоимости и грамотное обжалование позволяют сэкономить десятки тысяч рублей ежегодно․ Следите за обновлениями на сайте Росреестра и консультируйтесь с профильными юристами или оценщиками при необходимости․