19 апреля 2026 г.
В повседневной практике управления многоквартирными домами нередко возникают споры о том, какие вопросы действительно должны решаться на общем собрании собственников (ОСС), а какие — нет. Закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» № 176-ФЗ от 29 июня 2015 г., а также судебная практика последних лет чётко разграничивают полномочия ОСС, ТСЖ/ЖКС и органов местного самоуправления. Ниже — разбор ключевых ситуаций, при которых что-то ошибочно принимают за предмет ОСС, хотя на самом деле это не входит в его компетенцию.
Что точно не относится к компетенции ОСС
Повседневное обслуживание и мелкие решения
- Выбор подрядчика по вывозу ТБО (если услуга не выходит за рамки стандартного перечня). Заключается управляющей компанией без ОСС, поскольку входит в закреплённые за ней регламентные обязанности.
- Установка лампочек, ремонт кранов — техническое обслуживание, осуществляемое по договору управления.
- Оплата счётов ЖКХ — обязанность каждого собственника, не требует коллективного голосования.
Требования к отдельным собственникам
ОСС не может принимать решения, затрагивающие исключительно индивидуальные права одного жильца. Примеры:
- Обязать соседа № 47 убрать кондиционер с фасада. Такое требование решается в суде, а не на ОСС.
- Выселить арендатора из конкретной квартиры, полномочия судебных органов.
Установление тарифов за коммунальные ресурсы
Тарифы утверждаются региональной тарифной комиссией. ОСС может лишь обсуждать то, как списывать перерасход, но не входить в сами тарифы.
Типичные «ловушки»: когда собственники путают «что-то» с «входящим»
| Вопрос | Ошибочное мнение | Фактическое положение |
|---|---|---|
| «Давайте на ОСС выберем поставщика газа» | Кажется, что входит, ведь газ есть в доме | Газоснабжение регулируется федеральным законодательством и не относится к ОСС |
| «Проголосуем, чтобы сосед переставил мебель с лестницы» | Кажется, это то, что касается общего имущества | Мешающая мебель решаеться службой ЖКС/полицией, но не ОСС |
Когда всё-таки нужно ОСС: исключения из правил
Ниже перечислены случаи, которые точно входят в компетенцию общего собрания:
- Выбор способа управления (ТСЖ, управляющая компания, жилищный кооператив).
- Утверждение перечня услуг и периодичности их оказания.
- Утверждение размера платы за содержание жилья сверх нормативов (при необходимости).
- Передача общего имущества в пользование третьим лицам (например, установка рекламного щита).
Алгоритм быстрой проверки: «Входит или не входит?»
- Шаг 1. Ответьте: затрагивает ли решение всех собственников или только отдельного?
- Шаг 2. Сверьтесь с перечнем ст. 44–46 ЖК РФ: если вопрос там не упомянут, то ОСС, скорее всего, не тот орган, который должен решать;
- Шаг 3. Если в сомнениях, обратитесь к жилищному инспектору или юристу. Это быстрее, чем собирать кворум напрасно.
Помните: то, что не входит в компетенцию ОСС, не может быть им принято даже при 100 % голосов «за». Суд не признает такие решения, а собственники потратят время впустую. Чётко разграничивать полномочия — что уж там экономит деньги и нервы всем участникам жизни многоквартирного дома.
Источники: ЖК РФ, постановления ВС РФ за 2024–2026 гг., методички Минстроя РФ.