Дата публикации:
Квартира – один из самых распространённых видов недвижимости в России. Однако, часто возникает вопрос: к какой форме собственности относится конкретно приобретённая квартира? Ответ зависит от правового режима, в котором она находится, а также от того, как оформлен документ о праве собственности. В статье мы подробно разберём все возможные формы собственности на квартиру, их правовые особенности и налоговые последствия.
Основные формы собственности на квартиру
Индивидуальная (полная) собственность
Это самая простая и распространённая форма – квартира принадлежит одному человеку (физическому или юридическому лицу). В праве собственности указано единственное имя владельца, и он имеет полное право распоряжаться имуществом (продавать, дарить, завещать и т.д.).
Совместная (совладение) собственность
Совладение возникает, когда в праве собственности указано несколько лиц. В зависимости от обстоятельств совладение делится на два типа:
- Совместная собственность (общая доля) – каждый совладелец имеет право на часть квартиры, но не может точно определить, какая часть относится к нему (например, квартира, полученная в наследство от супругов).
- Долевая собственность – в праве указаны конкретные доли (например, 1/3, 2/3). Каждый совладелец может отчуждать свою долю без согласия остальных.
Соседняя (соседская) собственность
Термин используется реже, но в некоторых регионах применяется к ситуациям, когда несколько лиц владеют отдельными помещениями в одном здании, но общие части (коридоры, лестницы) находятся в совместной собственности.
Государственная и муниципальная собственность
Квартиры, находящиеся в собственности государства или муниципалитета, обычно сдаются в аренду. Такие квартиры могут быть предоставлены сотрудникам государственных органов в виде служебного жилья. Право собственности оформлено на соответствующий орган (например, «Государственная корпорация «Ростех»»).
Корпоративная (коммерческая) собственность
Квартиры, принадлежащие юридическим лицам (компаниям, банкам) – часто это служебные квартиры, предоставляемые сотрудникам. При этом право собственности оформлено на юридическое лицо, а договор аренды или безвозмездного пользования регулирует отношения с пользователем.
Иное право пользования (аренда, безвозмездное пользование, ипотека)
Хотя арендатор не является собственником, в праве могут быть прописаны ограничения, которые влияют на дальнейшее распоряжение квартирой (например, право первоочередного выкупа при окончании срока аренды).
Правовые основы регулирования формы собственности
Ключевые нормативные акты, определяющие формы собственности на жилую недвижимость в России:
- Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – определяет общие принципы собственности, совместного владения и долевого участия.
- Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» – фиксирует форму собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Налоговый кодекс РФ – регулирует налоговые обязательства при продаже квартиры.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – устанавливает порядок обращения с объектами, находящимися в ипотеке.
Налоговые последствия в зависимости от формы собственности
Одним из самых важных вопросов для собственника является уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры. Согласно пункту 17 статьи 217 Налогового кодекса РФ:
- Если собственник владел квартирой менее года, он не обязан уплачивать налог от её продажи, при условии, что квартира была получена в результате покупки, наследования, дарения или иной сделки, а не в результате приватизации.
- Если же квартира находилась в собственности более года, налог составляет 13 % от разницы между продажной ценой и суммой, за которую квартира была приобретена (с учётом расходов на её улучшение).
Важно отметить, что данное освобождение от налога распространяется только на физических лиц. Юридические лица (компании) обязаны уплачивать налог независимо от срока владения.
Как определить форму собственности в реальном времени
Для того чтобы точно знать, к какой форме собственности относится ваша квартира, следует:
- Обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел регистрации прав в Росреестре.
- Запросить выписку из ЕГРН – в ней будет указана форма собственности (индивидуальная, совместная, долевая и т.д.).
- При необходимости уточнить сведения у нотариуса, который оформлял сделку.
Примеры практических ситуаций
Пример 1. Покупка квартиры в совместной собственности
Иван и Мария совместно приобрели квартиру, их доли указаны в договоре как 1/2 и 1/2. При продаже каждый из них может продать свою долю независимо, но если квартира будет продана полностью, необходимо согласие обоих собственников.
Пример 2. Квартира в государственной собственности
Алексей получил в аренду служебную квартиру, принадлежащую муниципальному образованию. Он не является собственником, следовательно, при «продаже» квартиры (что невозможно без согласия государства) налоговые обязательства не возникают.
Пример 3. Продажа квартиры, находившейся в ипотеке
Если квартира находится в залоге у банка, её продажа возможна только после погашения ипотечного кредита или после согласования условий с банком. Форма собственности в этом случае – индивидуальная, но с обременением в виде ипотеки.
Форма собственности квартиры напрямую влияет на права собственника, порядок распоряжения имуществом и налоговые обязательства. Основные формы – индивидуальная, совместная (долевая) и государственная/муниципальная собственность. При продаже квартиры важно знать срок владения, так как если вы владели квартирой менее года, налог на доходы не уплачивается (при условии, что вы физическое лицо);
Для точного определения формы собственности рекомендуется получить официальную выписку из ЕГРН и, при необходимости, проконсультироваться с юристом.
Статья подготовлена с учётом актуального законодательства РФ на 20 апреля 2026 года.