04 апреля 2026 г., 07:30

Если вы планируете сделку с землёй или просто хотите понять, почему участок, расположенный, казалось бы, в «свободной» зоне, нельзя купить или продать, то вам необходимо знать, к какой категории относится данный земельный участок: свободный в обороте, ограниченный в обороте или изъятый из оборота. Последняя категория — самая жёсткая: земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок и не переходят в частную собственность. Ниже приведён полный и актуальный перечень таких земель по состоянию на апрель 2026 г.

Правовая база: статья 27 Земельного кодекса РФ

Норма закреплена в части 4 статьи 27 ЗК РФ (в редакции от , вступившей в силу с ). В ней чётко указано:

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами…

Далее следует закрытый перечень объектов, который мы разберём по пунктам.

Исчерпывающий перечень земель, изъятых из оборота

Природоохранные территории федерального значения

• Государственные природные заповедники (включая морские и внутренние водные заповедники);
• Государственные природные заказники федерального значения;
• Национальные парки (в границах федеральной части);
• Дендрологические парки федерального значения;
• Ботанические сады федерального значения.

Военные, оборонные и специальные объекты

• Земли, занятые Вооружёнными Силами РФ, другими войсками и воинскими формированиями (включая здания, сооружения, полигоны, военные городки, инфраструктурные линейные объекты, а также полигоны и стрельбища);
• Земли пограничной инфраструктуры (включая заставы, контрольно-пропускные пункты, инженерные заграждения);
• Земли Федеральной службы безопасности, ФСО и ФСВТС (объекты спецназначения, режимные территории).

Критическая инфраструктура и режимные объекты

• Земли, занятые ядерными установками, радиационными объектами, хранилищами ядерных материалов и радиоактивных отходов;
• Земли, прилегающие к космодромам, пусковым комплексам, пунктам управления космическими аппаратами;
• Земли гидротехнических сооружений федерального значения (плотины, водохранилища, дамбы, шлюзы), если они признаны объектами высокого риска.

Иные объекты, прямо указанные в законе

• Земельные участки, занятые морскими портами, речными портами и аэропортами федерального значения, если они находятся в федеральной собственности;
• Земельные участки, занятые железнодорожными станциями и узлами федерального значения;
• Земельные участки, занятые линиями электропередачи напряжением 330 кВ и выше (в границах охранных зон), а также газопроводами магистрального и федерального значения.

Что означает «изъятые из оборота» на практике

Последствия для собственника, арендатора и любого потенциального покупателя:

1. Приватизация невозможна — участок не может быть переведён из государственной или муниципальной собственности в частную.
2. Сделки запрещены — купля-продажа, дарение, рента, закладная, аренда сверх установленного законом срока и другие сделки, предусмотренные ГК РФ, не допускаются.
3. Регистрация права в Росреестре отказана — при попытке оформить переход права (кроме наследования и реорганизации юрлица) заявление будет возвращено.
4. Земельный налог не начисляется — такие участки полностью исключены из объекта налогообложения.

Как узнать, входит ли ваш участок в «изъятые из оборота» земли

Алгоритм проверки за 3 шага:

1. Выписка ЕГРН, запросите в Росреестре: в разделе «Ограничения оборотоспособности» будет указана категория.
2. Кадастровая карта, на Публичной кадастровой карте участки, изъятые из оборота, отмечены красной штриховкой и надписью «Изъято из оборота».
3. Запрос в ФНС — если земельный налог не начисляется, участок почти наверняка изъят из оборота (фискальный индикатор).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли построить дом или дачу на изъятом участке?

Нет. Возведение капитальных объектов запрещено без изменения правового режима, что практически невозможно.

А если земля уже оформлена в собственность до 2001 года?

До принятия ЗК РФ такие участки могли быть приватизированы, но с любые сделки с ними недействительны (ст. 167 ГК РФ + ст. 27 ЗК РФ).

Можно ли «выкупить» участок у Минобороны или Росзаповедник?

Нет, закон не предусматривает механизма выкупа. Возможен только обмен на равноценный участок в случае реализации федеральной целевой программы или изъятия для государственных нужд с компенсацией.

Ключевые правила на заметку

• Изъято из оборота ≠ ограничено в обороте. Вторая категория (например, земли в границах особо охраняемых природных территорий регионального значения) может быть в аренде, но не в собственности.
• Всегда проверяйте ЕГРН перед покупкой. Даже если в рекламе написано «участок свободен» — убедитесь официально.
• Решение об изменении категории принимает Правительство РФ по представлению Минприроды, Минобороны или других федеральных органов, но такие случаи крайне редки.

Информация актуальна по состоянию на 20 апреля 2026 г. и включает последние изменения, вступившие в силу 01 марта 2026 г. (Федеральный закон от № 12-ФЗ).