Актуальность вопроса. В последние годы в России наблюдается рост количества земель сельскохозяйственного назначения (ЗСН), которые находятся в статусе «неиспользуемых». Такое положение создает препятствия для эффективного использования аграрного потенциала страны и требует правового регулирования процесса их изъятия.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие изъятие земель сельскохозяйственного назначения:

1. Гражданский кодекс РФ – общие положения о праве собственности и ограничениях в ее использовании.
2. Земельный кодекс РФ – определяет категории земель, порядок их использования и основания для изъятия.
3. Федеральный закон № 102‑ФЗ «О государственном регулировании земельных отношений» – устанавливает порядок изъятия земель у физических и юридических лиц.
4. Конституционный суд РФ – решение по делу Александра Краснощёкова (Тверь) подтвердило, что отсутствие прямого указания в законодательстве не отменяет возможность применения общих принципов права.

Важно отметить, что нормативные акты не содержат прямого указания на обязательный порядок изъятия неиспользуемых сельскохозяйственных земель, что приводит к необходимости ориентироваться на судебную практику и административные инструкции.

Что считается «неиспользованием»?

Согласно Земельному кодексу РФ, земельный участок считается неиспользуемым, если:

• в течение трёх и более лет на нем не ведётся сельскохозяйственная деятельность, предусмотренная целевым назначением;
• отсутствуют документы, подтверждающие планируемое использование (проект, договор аренды и т.д.);
• участок не является объектом аренды, субаренды или иного временного пользования.

В случае, когда земельный участок используется под строительство жилого дома без соответствующего разрешения, органы надзора и суд могут признать такое использование нарушением и инициировать изъятие.

Процедура изъятия

Алгоритм изъятия земельного участка сельскохозяйственного назначения в связи с неиспользованием выглядит следующим образом:

1. Выявление неиспользования. Осуществляется контролирующим органом (Росреестр, Росземнадзор) на основании мониторинга и проверок.
2. Уведомление владельца. Владелец получает официальное уведомление о выявленном неиспользовании и о намерении изъять участок. В уведомлении указываются сроки для представления объяснений (обычно 30 дней).
3. Подача заявления в суд. При отсутствии реакции владельца или при отрицательном ответе, орган государственной власти (например, региональное управление Росреестра) подаёт иск в суд о признании права государства на изъятие.
4. Судебное разбирательство. Суд оценивает доказательства (отсутствие документации, результаты проверок). Если суд признаёт факт неиспользования, выносит решение об изъятии.
5. Определение компенсации. Начальная цена изъятого участка определяется как рыночная стоимость, установленная в соответствии с методикой оценки, опубликованной Министерством экономического развития.
6. Оформление перехода права. После выплаты компенсации (или её отказа, если земля передаётся в общественную собственность) происходит регистрация нового собственника в Росреестре.

Оценка рыночной стоимости

Для расчёта компенсации используется следующая методика:

• Анализ сделок с аналогичными участками в данном регионе за последние 12 месяцев;
• Учёт особенностей участка (почвенный тип, наличие инфраструктуры, доступ к водным ресурсам);
• Применение коэффициентов корректировки (удалённость от населённых пунктов, наличие ограничений по использованию).

В случае спора о стоимости владелец имеет право обратиться в арбитражный суд с требованием о независимой экспертизе.

Судебная практика

Пример из недавних новостей:

«Вчера Конституционный суд РФ провозгласил решение по жалобе индивидуального предпринимателя Александра Краснощёкова из Твери. По мнению судей, в настоящее время нормы законодательства не содержат прямого указания на порядок изъятия неиспользуемых земель, однако это не препятствует применению общих принципов права и судебных решений, направленных на защиту государственных интересов».

Это решение подтверждает, что даже при отсутствии чёткой нормативной формулировки суд может поддержать интересы государства, если доказана неэффективность использования земель.

Последствия для собственника

Если участок изымается:

• Собственник получает компенсацию в размере рыночной стоимости (или её часть, если решение суда предусматривает иной порядок).
• В случае отказа от компенсации участок переходит в собственность государства и может быть использован для создания новых сельскохозяйственных предприятий, инфраструктурных проектов или иных целей, предусмотренных планом развития региона.
• Нарушение порядка изъятия может привести к административной ответственности (штрафы, запрет на участие в государственных тендерах).

Как избежать изъятия?

Для владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения рекомендуется:

1. Вести актуальную документацию о сельскохозяйственной деятельности (договоры аренды, планы посевов, отчёты о внесении удобрений).
2. Оформлять разрешения на любые виды строительства, соответствующие целевому назначению земли.
3. Регулярно проводить агролесоводческие работы или иные мероприятия, подтверждающие факт использования.
4. При наличии планов перевода земли в иной целевой статус (например, под коммерческое строительство) заранее получать согласования в органах местного самоуправления.

Изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения в связи с неиспользованием – процесс, регулируемый комплексом законодательных актов, судебной практикой и административными процедурами. Ключевыми аспектами являются:

• Точное определение факта неиспользования;
• Соблюдение процессуальных требований (уведомление, судебное разбирательство);
• Правильная оценка рыночной стоимости и выплата компенсации;
• Ведение полной документации владельцем участка.

Эффективное применение этих принципов позволяет государству вернуть в оборот ценные сельскохозяйственные земли, а собственникам – защитить свои интересы и избежать нежелательных потерь.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.