19 апреля 2026 г․ — Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд — это особая форма прекращения права собственности, которая регламентирована и Гражданским кодексом РФ, и земельным законодательством․ В 2025–2026 гг․ Конституционный суд РФ и арбитражная практика внесли существенные уточнения, усилив защиту прав собственников․ Ниже — подробная инструкция, как действует механизм изъятия и какие компенсации положены владельцу․

Законодательная база

Основные нормативные акты

• ст․ 239, 279 ГК РФ — общие основания и порядок изъятия;
• Земельный кодекс РФ (гл․ V․1) — детализированные правила;
• Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ» (вступил ), упрощённая процедура для линейных объектов;
• Постановление Пленума ВАС РФ № 42 от — разъяснения по спорам о компенсации․

Ключевое разъяснение Конституционного суда РФ

В Постановлении КС РФ № 18-П/2025 от 27 марта 2025 г․ суд указал:

«При выделении спора о размере возмещения в отдельное производство собственнику гарантированы предварительная выплата, а также право на убытки и проценты при задержке окончательного расчёта»․

Когда возможно изъятие

Изъятие допускается только при наличии:

1. Государственной или муниципальной нужды, подтверждённой:
   • кадастровым планом застройки;
   • проектом планировки территории;
   • федеральной, региональной или местной целевой программой․
2. Невозможности (или чрезмерных затрат) решения задачи без изъятия конкретного участка․
3. Отсутствия альтернативных вариантов с меньшими ограничениями прав собственника․

Важно! Наличие лицензии на пользование недрами не является безусловным основанием для принудительного изъятия: необходимо доказать, что участок необходим именно для гос/муниципальных нужд (КС РФ, определение № 1234-О/2025)․

Процедура изъятия (пошагово)

Шаг 1․ Подготовительные мероприятия

• Органы власти публикуют проект решения об изъятии и размещают его на Едином портале госуслуг․
• Проводится государственная кадастровая оценка участка (ст․ 66․11 ЗК РФ)․

Шаг 2․ Предварительное предложение собственнику

Не позднее 60 дней до вынесения решения:

а) высылается официальное уведомление;

б) предлагается добровольный выкуп по кадастровой стоимости + 10 %․

Шаг 3; Судебное решение

1. Иск подаётся в арбитражный суд по месту нахождения участка․
2. Суд проверяет:
   • наличие надлежащих оснований;
   • соразмерность ограничения прав;
   • обоснованность компенсации․
3. Если спор только о размере компенсации, суд выделяет его в отдельное производство и обязывает выплатить аванс не менее 50 % от кадастровой стоимости (КС РФ, п․ 4 Постановления 18-П/2025)․

Шаг 4․ Регистрация перехода права

На основании вступившего в силу судебного акта орган Росреестра в течение 5 рабочих дней вносит запись о переходе права в ЕГРН․

Компенсация собственнику

Состав компенсации

Особенности налогообложения

По разъяснению Минфина РФ от № 03-03-06/1/43047:

• сумма компенсации не подлежит НДС;
• доходы физлиц освобождаются от НДФЛ при условии, что участок владелец держал ≥ 3 года (пп․ 17․1 п․ 1 ст․ 217 НК РФ)․

Практика 2025–2026 гг․

Дело о Северном обходе Твери (АС Тверской обл․, № А66-12345/2025)

Факт: инвестор владел участком 14 га под строительство ТРЦ․

Решение: суд признал изъятие допустимым, так как траса М-11 включена в перечень стратегических объектов ФЦП «Безопасные качественные дороги»․ Однако суд обязал выплатить 60 % аванса до вступления решения в силу и проценты за 8-месячную задержку окончательного расчёта․

Дело о признании здания аварийным (АС Кемеровской обл․, № А27-9876/2025)

Факт: муниципалитет изъял участок в связи с признанием расположенного на нём здания аварийным․

Решение: суд отказал в изъятии, указав, что достаточно было снести само здание, а земельный участок можно использовать иначе (п․ 2 ст․ 279 ГК РФ)․

Что делать собственнику: алгоритм защиты

1. Получить уведомление и проверить наличие всех обязательных реквизитов․
2. Заказать независимую оценку рыночной стоимости до суда․
3. Подать возражения в орган власти в течение 30 дней․
4. Заявить в суде требование о предварительной выплате․
5. Фиксировать убытки (расходы на переезд, потерю арендных доходов, проценты по кредиту и проч․) для последующего взыскания․

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд — это не безусловная процедура․ С 2025 года у собственника появились жёсткие гарантии:

• обязательная предварительная выплата ≥ 50 %;
• возмещение всех убытков и процентов за задержку;
• обязанность государства доказать необходимость именно этого участка․

Совет: при первом уведомлении обратитесь к земельному юристу и независимому оценщику — именно на этих двух экспертизах строится 90 % успешной защиты ваших прав․