Начиная с 1 сентября 2025 года вступает в силу пакет законов, который кардинально меняет правила игры на рынке краткосрочной и долгосрочной аренды жилья в России. Ниже, подробный разбор всех ключевых нововведений, последствий и практических советов для собственников и гостей.
Классификация объектов — «как в гостинице»
Теперь каждая квартира или апартаменты, которые сдаются посуточно или на срок до 90 суток, обязаны пройти классификацию. Это требование закреплено:
- в Федеральном законе № 436-ФЗ от «О внесении изменений в закон «О туристской деятельности»;
- в Постановлении Правительства № 2025 «Об утверждении порядка классификации средств размещения».
Классификация бесплатна, но требует:
- Заявления на портал tourism.gov.ru.
- Фото-отчёт о соответствии минимальным требованиям (вентиляция, пожарная безопасность, Wi-Fi).
- Онлайн-инспекцию Ростуризма в течение 15 рабочих дней.
После одобрения объекту присваивается звёздность от «1★» до «5★». Без категории реклама и размещение на Airbnb, Booking и др. запрещены (ст. 6.4 закона № 436-ФЗ).
Согласие соседей — официально обязательно
Статья 30 Жилищного кодекса РФ (в редакции ФЗ № 55 от ) теперь требует:
«Собственник обязан обеспечить соблюдение прав и законных интересов соседей при использовании жилого помещения в коммерческих целях».
Как получить согласие:
- Опрос, письменный опрос всех владельцев и нанимателей соседних квартир на этаже/в подъезде (форма утверждена Минстроем).
- МУП/ТСЖ — решение общего собрания собственников. Доля «за» должна быть ≥ 75 %.
- Муниципалитет — если согласие получить невозможно, можно подать заявление в администрацию района с мотивированным ходатайством.
Штраф за нарушение: 5 000–20 000 ₽ на физлиц, 100 000–300 000 ₽ на ИП/ООО.
Регистрация договоров в ГИС «ЖКХ-Аренда» (эксперимент с 2026 г.)
Минстрой запускает в 15 регионах пилот проекта Государственной информационной системы аренды. До участие добровольное, с 2027 — планируется всероссийское распространение.
Как это работает:
- Собственник (или управляющая компания) заходит в личный кабинет на dom.gosuslugi.ru.
- Загружает подписанный договор аренды (в формате PDF) и скан-копии паспортов сторон.
- Система автоматически формирует QR-код, который размещается на входной двери квартиры.
- МВД и Росгвардия смогут в режиме реального времени проверять легальность размещения жильцов.
Плюсы: упрощается налоговый учёт (налоговая видит доходы), гостям проще регистрироваться по месту пребывания онлайн.
Налоги и отчётность 2025–2026
| Режим | Ставка | Особенности |
|---|---|---|
| Налоговый вычет «Самозанятый» | 4 % дохода | Только физлица, ежемесячный лимит до 2,4 млн ₽. Отчёт в приложении «Мой налог». |
| УСН «Доходы» | 6 % | ИП, без ККТ при сдаче собственных квартир (п. 2.1 ст. 2 ФЗ-54). |
| НДФЛ (13 %) | 13 % | При сдаче через ИП или физлицо, если не применён спецрежим. |
Важно: с ИФНС начнёт кросс-чеки данных с Airbnb/Booking, а налоговая база будет рассчитываться по фактическим транзакциям, а не по декларации.
Практический чек-лист собственнику
Шаг 1. Подготовьте документы
- ЕГРН (выписка не старше 30 дней).
- Разрешение на перевод помещения в нежилое (если планируется апарт-отель).
- Сертификат соответствия электро- и пожарной безопасности.
Шаг 2. Пройдите классификацию
- Зарегистрируйтесь на tourism.gov.ru.
- Загрузите фото, схему, лицензии (если есть).
- Дождитесь акта проверки (может быть онлайн-инспекция через Zoom).
Шаг 3. Получите согласие соседей
- Напечатайте форму опроса (шаблон — в приложении к Приказу Минстроя № 125/пр от ).
- Соберите ≥ 75 % голосов «за» на общем собрании или получите письменные подписи.
Шаг 4. Выберите налоговый режим
До можно перейти на «Самозанятый» без штрафов за предыдущие периоды. Для этого нужно подать заявление в налоговую по форме 26.2-1.
Что изменится для арендаторов
- QR-код у двери — проверяйте наличие кода, это подтверждение легальности.
- Онлайн-регистрация, при заезде на срок более 90 суток владелец обязан регистрировать вас через Госуслуги.
- Страховка — рекомендуется страховать личные вещи, поскольку ответственность хозяина ограничена 3 000 ₽ (ст. 209 ГК РФ).
- Чеки и договор — обязательно требуйте электронный договор и чек об оплате, чтобы защитить себя от выселения без причины.
| Нарушение | Физ. лицо | ИП/ООО | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Сдача без классификации | 20 000 ₽ | 300 000 ₽ | Повторное нарушение, конфискация дохода + 500 000 ₽. |
| Отсутствие согласия соседей | 5 000 ₽ | 100 000 ₽ | В суде можно добиться прекращения аренды. |
| Нарушение тишины/права соседей | 1 000–3 000 ₽ | 50 000 ₽ | Может привести к выселению гостей полицией. |
| Скрытый доход без налогов | 20 % от суммы + штраф | 40 % от суммы + штраф | Автоматический расчёт при сверке с платёжными системами. |
Чек-лист «День запуска»
- Загрузить QR-код классификации на Airbnb/Booking.
- Обновить описание объекта: указать категорию и ссылку на акт проверки.
- Разместить у входной двери стикер «Произведена классификация по закону № 436-ФЗ».
- Настроить автоматическую регистрацию гостей через Госуслуги.
- Подключиться к системе «ГИС ЖКХ-Аренда» (если регион-пилот).
Актуально на 20 апреля 2026 года. Подписывайтесь на обновления — в 2027 г. ожидается ввод единого кэшбэка туристов и полное подключение всех регионов к ГИС «ЖКХ-Аренда».