Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Что такое ВРИ и зачем его менять
2. Последние изменения в законодательстве
3. Пошаговая инструкция по онлайн-заявке в Росреестре
4. Необходимые документы и госпошлина
5. Сроки и стоимость процедуры
6. Частые вопросы и практические примеры
7. Судебная практика и спорные ситуации

Что такое ВРИ и зачем его менять

Вид разрешённого использования (ВРИ), это единственный документально закреплённый вид деятельности‚ который разрешён на конкретном земельном участке. В Московской области он определяется:

• классификатором видов разрешённого использования (Приказ Минэкономразвития № 540/пр);
• правилами землепользования и застройки муниципального образования;
• схемой территориального планирования Московской области.

Изменение ВРИ позволяет собственнику:

• легально строить жилой дом вместо садоводства;
• перевести землю под коммерческую недвижимость (магазины‚ гостиницы);
• увеличить кадастровую стоимость при продаже или залоге;
• избежать штрафов за «нецелевое» использование.

Последние изменения в законодательстве (2022–2026)

4 сентября 2022 года Правительство РФ внесло изменения № 1 в постановление № 629‚ которые:

• упростили перевод земель сельхозназначения в категорию «земли населённых пунктов»;
• разрешили заявлять изменение ВРИ через МФЦ и Единый портал госуслуг без личного визита в Росреестр.

1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 73-ФЗ‚ закрепивший в Земельном кодексе новую главу «Виды разрешённого использования земельных участков». Ключевые нововведения:

1. Теперь ВРИ является обязательным реквизитом кадастрового паспорта.
2. Регионы получили право взимать плату за изменение ВРИ‚ но Госдума отклонила соответствующий законопроект (15 октября 2025 г.)‚ и плату не вводили.
3. Введён публичный сервис «Публичная кадастровая карта» — он показывает актуальный ВРИ и разрешённость изменения.

Статистика: только в январе 2026 года свыше 640 собственников Подмосковья успешно изменили ВРИ онлайн‚ а за 2025 год — более 8 200 человек (данные Росреестра по Московской области).

Пошаговая инструкция: как подать заявление онлайн

Шаг 1. Подготовьтесь

• Убедитесь‚ что участок сдан в кадастр (есть кадастровый номер).
• Проверьте текущий ВРИ на pkk.rosreestr.ru.
• Сравните желаемый ВРИ с правилами землепользования вашего муниципалитета.

Шаг 2. Авторизуйтесь на портале Росреестра

1. Перейдите на страницу «Изменение ВРИ».
2. Войдите через ЕСИА (Госуслуги) с подтверждённой учётной записью.

Шаг 3. Заполните форму заявления

Укажите:

• кадастровый номер участка;
• желаемый код ВРИ (из классификатора);
• способ получения результата: выписка ЕГРН в электронном виде или на бумаге через МФЦ.

Шаг 4. Прикрепите документы

Сканы в формате PDF до 20 МБ:

• правоустанавливающие документы (ДКП‚ наследство‚ дарение);
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие супруга/супруги (если участок в браке);
• проект планировки территории (требуется при переводе в категорию «земли населённых пунктов»).

Шаг 5. Отслеживайте статус

В личном кабинете видно:

• «Зарегистрировано» — заявление принято;
• «На согласовании» — проверяет муниципалитет;
• «Выполнено», новый ВРИ внесён в ЕГРН‚ электронная выписка доступна в течение 1 часа.

Необходимые документы и госпошлина

Госпошлина:

• физлица – 350 ₽;
• юрлица – 1 000 ₽;
• электронная подача через Росреестр – 30 % скидка (оплатить можно прямо на сайте картой МИР‚ СБП или кошельком).

Сроки и стоимость в Московской области

• Стандартный срок — 12 рабочих дней (с 2025 г. по новым регламентам).
• Ускоренный режим — 5 дней (доступен за доплату 1 500 ₽‚ выбирается в онлайн-форме).

Дополнительные издержки:

• подготовка межевого плана — 3 000–5 000 ₽;
• проект планировки — 7 000–12 000 ₽;
• услуги кадастрового инженера — от 5 000 ₽.

Статистика доходов региона: только за январь–февраль 2026 года в бюджет Московской области поступило 164 млн ₽ именно от госпошлин и плат за изменение ВРИ.

Частые вопросы и практические примеры

Вопрос 1. Можно ли изменить ВРИ с «садоводство» на «индивидуальное жилищное строительство»?

Да‚ главное — чтобы участок находился в границах зоны Ж-1 (Жилая застройка) по правилам Подмосковья. Пример: участок 30 соток в деревне Акулово (Одинцовский район)‚ ВРИ изменён онлайн за 9 дней‚ госпошлина 245 ₽ (со скидкой).

Вопрос 2. Что делать‚ если муниципалитет отказал?

Отказ мотивируется в личном кабинете. Возможно‚ земля в зоне сельхозугодий. Подайте заявление на перераспределение категории одновременно‚ либо обжалуйте отказ в суде (см. ниже).

Вопрос 3. Нужно ли лично приезжать в Росреестр?

Нет‚ полный цикл возможен онлайн. Бумажную выписку можно получить в любом МФЦ или заказать курьером через «Почту России».

Судебная практика и спорные ситуации

Верховный Суд РФ в обзоре за 2025 год выделил ключевые позиции:

• отказ в изменении ВРИ не должен быть формальным: муниципалитет обязан предложить альтернативный вид;
• если земля раньше использовалась более 15 лет «по факту» под жилую застройку‚ суд может обязать внести изменения без согласования с администрацией;
• при конфликте между правилами землепользования и генпланом приоритет имеет генплан.

Пример из практики: собственник участка в Люберецком районе подал онлайн-заявление о переводе из «дачного строительства» в «многоквартирные дома». Администрация отказала‚ мотивируя отсутствием инженерных сетей. Суд (Люберецкий райсуд‚ дело № 2-1234/25) удовлетворил иск‚ указав‚ что инженерные сети не являются основанием для отказа согласно ст. 39 Земельного кодекса.

Советы и лайфхаки

• Проверяйте заранее: на публичной кадастровой карте кликните «Публичный сервис — Возможность изменения ВРИ»; сервис покажет зелёным цветом‚ если изменение свободно.
• Сохраняйте чеки и трек-номера: при технических сбоях служба поддержки Росреестра восстанавливает статус по номеру платежа.
• Используйте электронную подпись: владельцам ЭЦП «Госуслуги Ключ» не нужно оплачивать госпошлину онлайн, деньги списываются автоматически со счёта ФНС.

Контакты и полезные ссылки

• Росреестр по МО: +7 (495) -77-14-14‚ сайт rosreestr.gov.ru
• МФЦ Московской области: mfc.mosreg.ru
• Поддержка портала Госуслуг: ###-###-#### (круглосуточно)

Статья подготовлена на основе официальных данных Росреестра‚ Правительства РФ и судебной практики. При копировании ссылка на источник обязательна.