Арендатор земельного участка нередко сталкивается с необходимостью изменить вид разрешённого использования (ВРИ), чтобы построить тот же жилой дом вместо магазина или, наоборот, открыть производство вместо дачного участка. До 2025 года процедура оставалась сложной, а с весны 2025-го вступили в силу важные законодательные корректировки. В этой статье мы разберёмся:

• когда именно арендатор может инициировать смену ВРИ;
• какие документы и сроки действуют сегодня;
• сколько стоит процедура в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• почему без согласия арендодателя процедура не запустится;
• как не попасть в судебные споры по итогам.

Что такое ВРИ и почему его нельзя менять «в одностороннем порядке»

Вид разрешённого использования (ВРИ), это указание, что именно можно строить и эксплуатировать на конкретном земельном участке. Вся территория РФ разделена на зонированные территориальные зоны (жилые, сельхоз-, промышленные, рекреационные и др.), а ВРИ привязано к зоне.

Важно: даже если вы арендуете участок 49 лет, это не даёт права самостоятельно менять ВРИ. Согласно Обзору практики ВС РФ от , арендатор не может односторонне отступить от условий договора и требовать изменения назначения земли. Исключение — только если это прямо предусмотрено договором аренды или региональным законом.

Правовые основания 2025 года

Последние изменения внесены:

1. Федеральный закон № 447-ФЗ от — синхронизировал процедуру изменения ВРИ и цели предоставления земельного участка.
2. Приказ Минэкономразвития № 512 от — обновил формы заявлений и порядок расчёта платы.
3. Статья 39.6 Земельного кодекса РФ — закрепила необходимость согласия собственника (арендодателя).

Алгоритм действий арендатора в 2025 году

Шаг 1. Анализ договора аренды

Проверьте пункты: разрешено ли вам инициировать смену ВРИ и при каких условиях. Зафиксируйте письменное намерение — уведомление арендодателя.

Шаг 2. Проверка градостроительного регламента

На Публичной кадастровой карте найдите участок по кадастровому номеру и скачайте выписку о границах зон. Убедитесь, что желаемый ВРИ допускается в этой зоне. Если нет — нужно также менять зонирование (отдельная процедура).

Шаг 3. Сбор документов

• Заявление установленной формы (Образец 2025 приведён ниже).
• Согласие арендодателя (муниципалитета, города, частного лица).
• Кадастровый паспорт и технический план.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
• Экологическое заключение (если объект повышенной опасности).
• Отчёт об оценке рыночной стоимости участка после изменения ВРИ.

Шаг 4. Подача заявления

Для москвичей — через Департамент городского имущества Москвы на портале «Госуслуги → Земельные участки → Изменение ВРИ». Пока кнопка активна только для собственников; арендаторы подают через МФЦ.

Шаг 5. Оплата и рассрочка

В 2025 году плата за изменение ВРИ рассчитывается по формуле:

П = (К_после – К_до) × S × К_инф, где:

• К_после и К_до — кадастровая стоимость после/до изменения ВРИ;
• S — площадь;
• К_инф, коэффициент инфраструктурной значимости (в Москве 0,35–1,2).

Рассрочка допускается до 5 лет при внесении 20 % аванса.

Региональные особенности

Москва

• Электронная очередь через mos.ru (раздел «Мои документы»).
• Срок рассмотрения — 46 рабочих дней.
• Обязательное публичное обсуждение при переводе из жилой зоны в коммерческую.

Санкт-Петербург и Ленинградская область

• Если земля из «сельхозназначения» переводится в категорию «земли населённых пунктов», требуется согласование с Комитетом по градостроительству.
• Стоимость услуги фиксирована — 0,7 % кадастровой стоимости, но не менее 25 000 ₽.

Частые ошибки и как их избежать

Образец заявления 2025 (укороченный)

Департаменту городского имущества
от арендатора Иванова И.И.
по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 10, кв. 25

Заявление
о согласовании изменения вида разрешенного использования
земельного участка № 77:01:0004010:123

Прошу согласовать изменение ВРИ с «ведение садоводства»
на «малоэтажное жилищное строительство».
Прилагаю:
Согласие арендодателя (ГБУ «Жилищник района» № 123 от ).
ГПЗУ № 77-2026-123 от .
Отчёт об оценке рыночной стоимости ООО «Центр-оценка», № 45/26.
Квитанция об оплате 20 % аванса 325 000 ₽.

Ответы на самые популярные вопросы

• Можно ли менять ВРИ через Госуслуги? — В 2025 году только собственникам. Арендаторы пока через МФЦ.
• Нужен ли новый договор аренды? — Да, после положительного решения заключается дополнительное соглашение с учётом нового ВРИ и арендной платы.
• Сколько длится вся процедура?, От 3 до 7 месяцев в Москве, до 4 месяцев в Ленинградской области.

Смена ВРИ арендатором стала возможной, но только при согласии арендодателя, соблюдении градостроительного регламента и оплате добавочной кадастровой стоимости. Правильная подготовка документов и своевременное взаимодействие с органами власти, залог того, что ваш проект появится на земле без судебных разбирательств.

Если остались вопросы, обращайтесь за индивидуальной консультацией к кадастровому инженеру или юристу по земельным спорам;