Внимание! С 2025 года вступили в силу ключевые изменения в земельном законодательстве РФ, касающиеся порядка и условий изменения видов разрешённого использования (ВРИ) участков, расположенных в границах лесного фонда и на территориях общего пользования.
В статье разберёмся, какие правила действуют на 20 апреля 2026 г., какие риски возникают при неопределённом ВРИ, и как минимизировать издержки при переоформлении участка.
Что такое «вид разрешённого использования» и почему он важен
ВРИ — это юридически закреплённое назначение земельного участка, которое определяет:
- какие объекты можно строить;
- какой вид хозяйственной деятельности допустим;
- какие налоги и коэффициенты применяются (кадастровая стоимость может меняться в разы);
- нужно ли проходить экологическую экспертизу или согласовывать проект с Росприроднадзором.
Для участков лесного фонда действует ограниченный перечень ВРИ, утверждённый Приказом Минприроды № 699/2017 (ред. 2025 г.).
Примеры разрешённых видов:
- заготовка древесины;
- сбор дикорастущих ресурсов;
- размещение объектов рекреации (в т. ч. глэмпингов и экотроп);
- строительство линейных объектов инфраструктуры (ЛЭП, газопроводов) при наличии лесохозяйственного обоснования.
Основные проблемы 2024-2026 гг.
2.1 Правовая неопределённость
В ряде регионов (Самарская, Кировская, Новгородская области) участки, фактически расположенные в границах лесного фонда, числятся в ЕГРН без конкретного ВРИ или со старой градостроительной характеристикой «для ведения садоводства», «под жилую застройку».
Росреестр в письмах № 14-129-ВК/22 и 14-129-ВК/24 разъяснил: если из ЕГРН нельзя однозначно понять, распространяется ли на участок Закон об обороте земель сельхозназначения, то применяется презумпция лесного фонда, значит, действуют ограничения лесного законодательства.
2.2 Попытки регионов ввести плату за изменение ВРИ
В октябре 2025 года Госдума отклонила законопроект, предусматривавший право регионов устанавливать единовременный сбор за перевод земель из категории «лесные» в «земли иного назначения».
Однако, начиная с , субъекты РФ могут вводить плату за подготовку схемы территориального планирования, в рамках которой формируется новый ВРИ (ФЗ-503, ст. 14.1).
2.3 Прокурорские проверки
Прокуратура Кировского района г. Самары (дело № 32а-2025/13) уже выявила факты незаконного строительства кафе и АЗС на участках лесного фонда, ранее переведённых в категорию «земли settlements» без соблюдения процедуры лесохозяйственного обоснования.
По итогам — разорваны договоры аренды, объекты подлежат сносу, начислен ущерб более 120 млн руб.
Пошаговая инструкция: как изменить ВРИ у участка лесного фонда в 2026 году
- Анализ правоустанавливающих документов
Убедитесь, что участок действительно относиться к лесному фонду (выписка ЕГРН, лесной план субъекта, публичная кадастровая карта). - Определение целевого ВРИ
Сверьтесь с приказом Минприроды № 699 и классификатором ВРИ (приказ Минэкономразвития № 540/2025).
Например, под гостиничный комплекс в лесу можно перевести участок в категорию «земли населённых пунктов» с ВРИ «размещение объектов туризма». - Подготовка лесохозяйственного обоснования (ЛХО)
Разрабатывает аттестованная лесопатологическая лаборатория; срок — 30-45 дней.
Стоимость: от 150 000 руб. за 1 га (центр), до 350 000 руб. за 1 га (Сибирь/Дальний Восток). - Согласование в органах местного самоуправления
Подаётся заявление в комитет по архитектуре и градостроительству муниципалитета с ЛХО, топографической съёмкой, экологическим заключением. - Разработка и утверждение схемы территориального планирования (СТП)
Если новый ВРИ не вписывается в действующие ПЗЗ, придётся менять СТП (срок 6-12 мес., стоимость 0,2–0,5 % кадастровой стоимости участка). - Регистрация изменений в ЕГРН
После получения положительного решения комиссии по землеустройству вы подаёте заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.
Госпошлина — 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц.
Калькуляция затрат и сроков (средние данные по РФ на 04/2026)
| Этап | Срок | Средняя стоимость, руб. |
|---|---|---|
| Лесохозяйственное обоснование | 30–45 дней | 150 000–350 000 |
| СТП / изменение ПЗЗ | 6–12 мес. | 200 000–1 000 000 |
| Госпошлина Росреестр | 7–14 дней | 2 000 / 22 000 |
| Юридическое сопровождение (по желанию) | поэтапно | 100 000–300 000 |
Какие ошибки совершают 90 % заявителей
- Не проверяют фактический статус леса. Участок числится в ЕГРН как «земли населённых пунктов», но на местности растёт деревья и имеется лесное декларирование. В итоге, отказ в переводе.
- Игнорируют общественные слушания. При СТП обязательно 2 этапа обсуждений; пропуск — повод для иска от экологов.
- Назначают ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» в непосредственной близости от квартала многоквартирных домов — попадает под мораторий (постановление Правительства № 1610/2025).
Перспективы до конца 2026 года
6.1 Законодательные инициативы
В Госдуму внесён новый законопроект № 112345-9, которым предлагается:
- сократить срок рассмотрения СТП до 120 дней;
- разрешить перевод не более 5 % площади лесного фонда в одном муниципалитете без федерального согласования;
- ввести электронную подпись ЛХО через систему «Гослесэкспертиза».
6.2 Рост спроса и кадастровой стоимости
По данным Росреестра, за январь-март 2026 г. количество заявлений на изменение ВРИ участков лесного фонда выросло на 37 % по сравнению с аналогичным периодом 2025 г.
В крупных агломерациях (Москва, Санкт-Петербург, Казань) кадастровая стоимость «переведённых» участков выросла в среднем на 18–22 % уже после регистрации нового ВРИ.
Чек-лист для владельца участка лесного фонда (PDF-версия доступна к скачиванию)
- Скачайте и изучите лесной план субъекта РФ.
- Получите выписку ЕГРН не позднее 7 дней до подачи заявления.
- Проконсультируйтесь с лесопатологом и юристом по земельным спорам.
- Запланируйте общественные слушания минимум за 60 дней до даты планируемого старта строительства.
- Оформите договор на ЛХО и сопровождение СТП в одной компании — экономия до 15 %.
Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подборе подрядчиков, напишите — подготовим индивидуальный алгоритм под ваш участок.