Что такое общее имущество МКД: определение и перечень
Согласно статье 36 ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ от № 491, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- Места общего пользования: подъезды, лестничные клетки, лифты и шахты, коридоры.
- Несущие конструкции: фундамент, несущие стены, перекрытия, крыша.
- Инженерные системы: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение, вентиляция.
- Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
- Иные помещения, предназначенные для обслуживания МКД: кладовые, чердаки, подвалы.
Важно: с года вступает в силу Федеральный закон № 564-ФЗ от , который вносит изменения в статью 36 ЖК РФ и исключает из состава общего имущества сети связи (интернет, телефон, кабельное телевидение).
Когда возникает необходимость изменения состава общего имущества
Изменение состава общего имущества возможно в следующих случаях:
- Реконструкция МКД, надстройка этажей, пристройка новых помещений, увеличение площади.
- Строительство новых объектов на общем земельном участке: гаражи, детские площадки, спортивные сооружения.
- Капитальный ремонт с расширением функций: например, обустройство теплого цоколя или кладовых.
- Исключение объектов: например, исключение сетей связи после их передачи в частную собственность оператору.
Как принимается решение об изменении состава общего имущества
3.1 Кворум и количество голосов
Решение об изменении состава общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений (ОСС) и должно быть поддержано не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Пример расчета:
- В доме 100 квартир, все в собственности.
- На собрании присутствуют 70 собственников.
- Необходимо минимум 67 голосов «за» (2/3 от 100).
3.2 Порядок проведения ОСС
- Инициатива: правление ТСЖ/управляющая компания или 10% собственников.
- Уведомление: за 10 дней до собрания рассылаются повестки;
- Проведение: очно-заочное голосование или очное собрание.
- Оформление решения: протокол ОСС с перечнем объектов, подлежащих включению/исключению.
- Регистрация: заверение у нотариуса или печатью ТСЖ.
Пошаговая инструкция по изменению состава общего имущества
Шаг 1: Подготовка технического заключения
Необходимо пригласить лицензированную проектную организацию, которая подготовит:
- Техническое обследование здания.
- Обоснование необходимости изменений.
- Проект реконструкции или пристройки (если требуется).
Шаг 2: Проведение ОСС
Шаблон повестки:
«О внесении изменений в состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: [указать адрес]. Предложение: включить в состав общего имущества [описание объекта]».
Шаг 3: Регистрация изменений
- Подать заявление в Росреестр для внесения изменений в технический паспорт МКД.
- Обновить декларацию о составе общего имущества (форма утверждена Приказом Минстроя РФ).
- Уведомить управляющую компанию и ресурсоснабжающие организации.
Практика 2025–2026: новые кейсы
Кейс 1: Надстройка мансардного этажа в Москве
В 2025 году собственники дома на ул. Ленина (Москва) приняли решение о надстройке 2-х мансардных этажей. На ОСС присутствовало 88% собственников, 75% проголосовали «за». Решение утверждено нотариально. Проект прошел экспертизу, в Росреестре внесены изменения в технический паспорт — площадь общего имущества увеличилась на 450 м².
Кейс 2: Исключение сетей связи
С апреля 2026 года после вступления закона № 564-ФЗ собственники дома в Казани приняли решение исключить из состава общего имущества волоконно-оптическую сеть. Оператор «Ростелеком» заключил договоры с каждым собственником индивидуально.
Ответственность за несоблюдение процедуры
Если изменения в составе общего имущества произведены без соблюдения процедуры:
- Росреестр откажет в регистрации.
- Суд может признать решение ОСС недействительным (ст. 181.1 ГК РФ).
- Штрафы по ст. 7.21.2 КоАП РФ для должностных лиц до 30 тыс. руб.
Полезные шаблоны
Шаблон протокола ОСС
<div style="border: 1px solid #ccc; padding: 10px;"> Протокол общего собрания собственников МКД по адресу: [адрес]
Присутствовало: [число] собственников, [доля] голосов.
Повестка: Об изменении состава общего имущества.
Решение: Принято решение включить [описание объекта] в состав общего имущества.
За: [число] голосов.
Против: [число] голосов.
Подписи председателя и секретаря: _____________
</div>
Изменение состава общего имущества многоквартирного дома в 2025–2026 годах возможно только при строгом соблюдении процедуры:
- Подготовка технического обоснования.
- Проведение ОСС с кворумом 2/3 голосов.
- Регистрация изменений в Росреестре.
Новые изменения в законодательстве (вступление в силу с ) требуют дополнительного внимания к исключению сетей связи из общего имущества.
Скачать актуальные формы и шаблоны решений ОСС можно на сайте КонсультантПлюс или в разделе «Документы» на нашем портале.