19 апреля 2026 г. 10:52
Если вы собираетесь строить или реконструировать дом, гараж или коммерческий объект на собственном участке в Смоленской области, то готовьтесь к новым правилам. 18 апреля губернатор Дмитрий Махонин подписал постановление «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Смоленской области», а глава Смоленска Александр Новиков подписал аналогичное постановление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров. Вместе эти документы кардинально меняют представление о том, как можно и нельзя строить.
Что такое «предельные параметры» и зачем их меняют?
Предельные параметры застройки — это жёсткие границы, в которых разрешено строить:
- Высота здания — сколько метров можно «надрасти»;
- Процент застройки участка — сколько % площади можно занять зданием;
- Отступы от границ участка — сколько метров «отступить» от красных линий и забора;
- Плотность застройки — сколько квадратных метров зданий приходится на 1 сотку земли.
До 19 апреля 2026 г. эти цифры были унифицированными: одинаковыми для всех категорий земель. Это приводило к казусам: владельцу 4-соточного участка в частном секторе нельзя было поставить двухэтажный дом, а гигантский торговый центр мог по документам «вписаться» в нормы, если формально попадал под нужную категорию.
Ключевые нововведения
Размер участка теперь влияет на всё
Самое обсуждаемое изменение — дифференцированные нормы в зависимости от площади участка.
| Размер участка | Максимальная высота | Макс. % застройки | Мин. отступ от границы |
|---|---|---|---|
| до 4 соток | 9 м (3 этажа) | 60 % | 3 м |
| от 4 до 8 соток | 12 м (4 этажа) | 50 % | 4 м |
| от 8 до 15 соток | 15 м (5 этажей) | 40 % | 5 м |
| свыше 15 соток | 20 м (6 этажей) | 30 % | 6 м |
Упрощённая процедура «отклонения»
Если владелец хочет построить «чуть-чуть больше», он может подать заявление на отклонение:
- На портале mos.ru или «Госуслуг» выбирается форма «Заявление о предоставлении разрешения на отклонение»;
- Приложить кадастровый паспорт, эскиз проекта и мотивационное письмо;
- Комиссия при мэрии рассматривает заявление в течение 10 рабочих дней;
- Если отклонение не превышает 10 % по высоте и 5 % по плотности, разрешение выдаётся автоматически.
Новые «зелёные» коэффициенты
Для стимулирования озеленения введён «зелёный» коэффициент 0,9. Если на участке высадят деревья и кустарники по утверждённому проекту, все предельные показатели умножаются на 0,9 — то есть можно построить на 10 % больше.
Кому выгодны изменения?
- Владельцам малых участков — теперь можно ставить полноценные 3-этажные дома, раньше было 2 этажа максимум.
- Инвесторам, коммерческие мини-отели и гест-хаусы допускаются уже на 8–10 сотках, а не на 15.
- Застройщикам социального жилья — упрощённая процедура отклонений позволяет быстрее получать разрешения на шаговую доступность объектов к инфраструктуре.
- Городу — повышается собираемость налога на недвижимость, уменьшается доля «самостроя».
Подводные камни
Несмотря на лояльность, есть ограничения:
- Коммуникации. Если участок не подключён к центральной канализации, максимальный % застройки снижается на 5 %.
- Исторические ареалы. В зоне охраны памятников архитектуры параметры остаются прежними.
- Штрафы. С 1 мая 2026 г. за превышение без разрешения штраф для физлиц — 5 000–50 000 ₽, для юрлиц — 500 000 ₽.
Алгоритм действий для собственника
Чтобы не ошибиться:
- Проверьте категорию земель на публичной кадастровой карте.
- Рассчитайте максимальные параметры по таблице выше.
- Сравните с вашим проектом, при необходимости подайте заявление на отклонение.
- Закажите градплан в МФЦ — он теперь готовится за 7 дней вместо 15.
- Получите разрешение на строительство через сервис «Одно окро».
Изменения в предельных параметрах строительства делают правила гибче, прозрачнее и ориентированными на реальные размеры участков. Главное — не поленитесь просчитать будущий объект по новым нормам и, при необходимости, воспользоваться упрощённой процедурой отклонения. Тогда ваш проект будет законным, а соседи и городские службы — без лишних вопросов.