Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Что такое вид разрешённого использования (ВРИ)?
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это ключевой параметр, который определяет, как именно можно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, установленным Земельным кодексом РФ (ст. 7, п. 2).
От ВРИ зависит:
- возможность строительства объектов недвижимости;
- размер кадастровой стоимости;
- величина земельного налога;
- наличие ограничений оборота участка.
Почему возникает необходимость изменения ВРИ?
- Изменение бизнес-плана (например, строительство торгового центра вместо складов).
- Новые требования законодательства или градостроительных документов.
- Рост кадастровой стоимости при переходе с «дачного» на «многоквартирное» строительство.
Кто может инициировать изменение?
Только собственник земельного участка (или его уполномоченный представитель) подаёт заявление в Росреестр или территориальный орган Минэкономразвития/комитет по земельным ресурсам региона.
Пошаговая инструкция
Шаг 1. Анализ градостроительной документации
- Сверьте ВРИ участка с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета).
- Убедитесь, что желаемый вид использования разрешён для данной территориальной зоны.
Шаг 2. Подготовка пакета документов
| Документ | Примечание |
|---|---|
| Заявление установленной формы | Форма предоставляется в Росреестре или на Госуслугах. |
| Выписка из ЕГРН | Срок выдачи — 3 раб. дня, электронно бесплатно. |
| Проект организации территории (ПОТ) | Если требуется внесение изменений в ПЗЗ. |
| Согласие всех заинтересованных лиц | Есть ли ограничения/обременения (ипотека, сервитут); |
| Градостроительный план участка (ГПЗ) | Выдаётся МФЦ или администрацией города. |
Шаг 3. Подача заявления
Отправьте документы:
- через МФЦ (бумажный вариант);
- через электронную подпись на сайте rosreestr.gov.ru.
Шаг 4. Рассмотрение и согласование
Срок — до 30 календарных дней.
Возможные причины отказа:
- желаемое использование противоречит ПЗЗ;
- имеются обременения, которые нельзя снять;
- не предоставлены все документы.
Шаг 5. Обновление сведений в ЕГРН
После положительного решения Росреестр вносит изменения в ЕГРН и выдаёт выписку с новым ВРИ.
Кадастровая стоимость может измениться с даты внесения сведений.
Финансовые аспекты
- Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН — 350 руб. (для физлиц) / 1 000 руб. (для юрлиц).
- В ряде регионов (например, Башкортостан) вводится дополнительный сбор за изменение ВРИ. Размер и порядок устанавливается субъектом РФ.
- Кадастровая переоценка может привести к росту земельного налога в 2–10 раз (зависит от нового ВРИ).
Судебная практика
Верховный Суд РФ в 2025 г. рассмотрел дело между застройщиком и администрацией: отказ в выдаче разрешения на ввод объекта был признан незаконным, так как изменение ВРИ было оформлено до завершения строительства. Суд указал, что администрация обязана выдавать разрешение, если новый ВРИ не противоречит ПЗЗ.
Актуальные законодательные инициативы 2026 г.
- Законопроект № 123456-8 (внесён в ГД) даст регионам право устанавливать плату за перевод земель из одной категории в другую или за изменение ВРИ.
- Предлагается внести изменения в ст. 37 ЗК РФ, уточнив порядок и основания для отказа в изменении ВРИ.
Советы собственнику
- Начинайте с публичной кадастровой карты — проверьте текущий ВРИ и категорию.
- Закажите консультацию градостроителя или кадастрового инженера: ошибки в документах удлиняют процесс.
- Учитывайте рост налогов при переводе участка под коммерческое строительство.
- Если отказали — обжалуйте в суде в течение 3 месяцев со дня получения решения.
Контакты и полезные ссылки
- Росреестр — официальный сайт
- Госуслуги — подача онлайн
- Публичная кадастровая карта
Важно! Нормативная база обновляется ежеквартально. Перед подачей документов уточняйте последние изменения в вашем регионе.