Код дохода, сумма вычета, документы и сроки — всё, что нужно знать о продаже жилья в 3-НДФЛ. Пошаговая инструкция, примеры расчётов и типичные ошибки.
Когда квартира подлежит декларированию
Налоговый кодекс РФ (ст. 228 и ст. 214.1) обязывает физлицо подать декларацию 3-НДФЛ, если:
- квартира продана раньше минимального срока владения — 3 года (если жильё получено по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или по договору ренты) или 5 лет (остальные случаи);
- проданная доля недвижимости находилась в собственности менее указанного срока;
- есть доход даже при нулевом налоге к уплате (например, при применении вычета > дохода).
Если продажи не было (например, квартира подарена), декларация не требуется.
Как в декларации отразить «источник дохода»
Раздел «Доходы» в 3-НДФЛ онлайн
В личном кабинете ФНС последовательность такая:
- Зайти в «Декларации → Подать 3-НДФЛ → Заполнить онлайн».
- В шаге «Доходы» нажать «Добавить источник дохода».
- Выбрать категорию «Продача имущества».
Ключевые поля
| Поле | Что указать |
|---|---|
| Источник дохода (наименование) | ФИО покупателя или наименование юрлица |
| Код дохода | 18 – Доходы от продажи имущества (кроме ценных бумаг) |
| Код вида дохода | 1510 – продажа жилых помещений, комнат, долей |
| Сумма дохода | 040 – цена по договору (но не ниже 0,7 × кадастровой стоимости) |
Уменьшаем налог: имущественный вычет или расходы
Вы по выбору можете применить:
Имущественный вычет – 1 000 000 ₽
- Действует на: квартиру, комнату, долю, дом, участок, садовый домик.
- Не действует на: автомобиль, гараж (для них лимит 250 000 ₽).
Документальные расходы
Уменьшить доход можно на фактические расходы приобретения имущества и связанные расходы (ипотечные проценты, ремонт, комиссии агентств).
Пример 1 – вычет 1 млн ₽
Сергей унаследовал квартиру и сразу продал за 4 000 000 ₽. Применил вычет 1 000 000 ₽.
НДФЛ = (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽.
Пример 2 – документальные расходы
Анна купила квартиру за 3 000 000 ₽, продала через 2 года за 5 000 000 ₽ и подтвердила расходы.
НДФЛ = (5 000 000 – 3 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
Долевая собственность: особые правила
- Каждый долевой собственник подаёт свою 3-НДФЛ.
- Вычет 1 000 000 ₽ распределяется пропорционально доле, если все доли продаются одним договором.
- Если каждая доля оформлена отдельным договором, каждый собственник получает вычет в полном объёме (1 000 000 ₽).
Сроки и способы подачи
| Действие | Крайний срок 2026 |
|---|---|
| Подача декларации | 30 апреля 2026 г. |
| Уплата налога | 15 июля 2026 г. |
Способы:
- Личный кабинет ФНС – электронная подпись не требуется (подтверждение СМС-кодом).
- Приложение «Налоги ФЛ» – мобильная версия.
- МФЦ или налоговая инспекция в печатном виде.
Список документов к декларации
- Договор купли-продажи квартиры.
- Акт приёма-передачи или выписка из ЕГРН с новым собственником.
- Расчётные документы (расписка, платёжное поручение).
- Документы на расходы (договор покупки, чеки, выписка по ипотеке, квитанции).
- Копия паспорта.
- Заявление на имущественный вычет (если подаётся и «на покупку»).
Пошаговая инструкция заполнения 3-НДФЛ онлайн
Шаг 1. Откройте личный кабинет
Раздел «Жизненные ситуации → Продал(а) имущество».
Шаг 2. Добавьте источник дохода
- Источник: ФИО покупателя, ИНН (если есть).
- Код дохода: 18, код вида дохода: 1510.
Шаг 3. Укажите доход и вычет
В поле «Сумма дохода» – цена продажи.
В поле «Вычет» – 1 000 000 ₽ или «Сумму расходов» с приложением документов.
Шаг 4. Загрузите документы
PDF-документы не более 20 МБ.
Шаг 5. Отправьте декларацию
Система сформирует Квитанцию № 1 (подтверждение приёма).
Типовые ошибки
- Ошибка: указать цену продажи < 0,7 × кадастровой стоимости.
ФНС автоматически увеличит доход до 0,7 × кадастровая стоимость.
- Ошибка: забыть приложить документы на расходы.
Вычет будет предоставлен только в 1 000 000 ₽. - Ошибка: путаница кодов (1510 vs 1512) при продаже гаража.
Гараж → код 1512, лимит 250 000 ₽.
Частые вопросы
Я продал единственное жильё после 3 лет владения — налог есть?
Нет. Минимальный срок 3 года для единственного жилья продлён до 2026 г. Декларация не нужна.
Можно ли не платить налог, если куплю квартиру дороже?
Да. Возможен взаимозачёт: заявите имущественный вычет при покупке до 2 000 000 ₽ и уменьшите НДФЛ от продажи.
Я продал долю по одному договору с супругом. Как распределить 1 млн ₽?
Если доли равны, каждый получает 500 000 ₽. Если разные, пропорционально доле.
- ☐ Проверил(а) срок владения (3/5 лет).
- ☐ Определил(а) код дохода 18 и код вида дохода 1510.
- ☐ Подготовил(а) документы: договор, ЕГРН, расчётные бумаги.
- ☐ Выбрал(а) вычет: 1 000 000 ₽ или расходы.
- ☐ Отправил(а) —НДФЛ до 30 апреля 2026 г.
- ☐ Оплатил(а) НДФЛ до 15 июля 2026 г.
Данная статья актуальна по состоянию на 19 апреля 2026 года. Перед подачей декларации убедитесь, что используете последнюю форму 3-НДФЛ, утверждённую приказом ФНС от № ЕД-7-11/899@.